Co można postawić na działce bez pozwolenia na budowę?

Jaki dom możemy wybudować bez pozwolenia na działce? Jak budować po nowelizacji, na zgłoszenie czy na pozwolenie, czyli która procedura będzie bardziej korzystna?

Inwestor może wybrać

Dnia 28 czerwca 2015 roku weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego z 20 lutego 2015 r. (DzU z 27 marca, poz. 443). Wprowadza ona wiele korzystnych zmian przede wszystkim z perspektywy inwestorów indywidualnych. Wśród wielu uproszczeń, jakie zaproponował ustawodawca, niewątpliwie najważniejszym jest zniesienie obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę dla pewnych zamierzeń budowalnych. Wśród obiektów, które można wznieść w oparciu o zgłoszenie znajdują się m.in. wolno stojące jednorodzinne budynki mieszkalne, przy zastrzeżeniu, że ich obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których zostały one zaprojektowane.

Warto pamiętać, że budowanie w oparciu o zgłoszenie nie jest obowiązkiem, a przywilejem inwestorów. Oznacza to, że nawet jeśli zamierzenie budowalne spełnia wszystkie dyktowane ustawą warunki, które pozwalają wznieść je w oparciu o zgłoszenie, inwestor może wybrać, czy będzie budować na podstawie zgłoszenia, czy wystąpi z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Jednak, pod wieloma względami, zgłoszenie stanowi dużo prostszą formę budowania od pozwolenia. Przy zgłoszeniu nie ma bowiem konieczność przeprowadzenia postępowania administracyjnego, a sąsiad nie może opowiedzieć się przeciwko naszemu zamierzeniu. Co więcej budowa może zostać podjęta po 30 dniach od jego złożenia – nie czeka się na wydanie żadnej decyzji administracyjnej.

Jaki dom wybudujemy bez pozwolenia?

Jak zostało już wspomniane uproszczenia w procesie budowlanym mogą dotyczyć tylko domów wolnostojących o ściśle określonych walorach – ich obszar oddziaływania nie może wykraczać poza działkę, na której zostaną posadowione. Dlatego budowę niewielkiego parterowego domu, jak również willi o powierzchni kilkuset metrów, możemy rozpocząć bez konieczności ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Jednak samo zgłoszenie nie wystarczy już przykładowo dla szeregowca czy bliźniaka.

Jeżeli okaże się, że obszar oddziaływania wykracza poza działkę, na której dom został zaprojektowany, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Wspomniany obszar oddziaływania to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzający związane z tym obiektem możliwe ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, danego terenu. Wyznaczany jest on w projekcie budowalnym przez architekta w celu ustalenia wpływu inwestycji na sąsiednie nieruchomości. Dla przykładu: za oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, która stanowi podstawę do ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę, może zostać uznany fakt przewidywanego ograniczania dostępu do słońca w pomieszczeniach w domu sąsiada, lub jeśli zostanie zaprojektowany zbyt blisko granicy dwóch nieruchomości.

Nowe wnioski

Wraz ze znowelizowanymi przepisami budowlanymi pojawiły się także nowe gotowe wzory wniosków o wydanie pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego, dla których wytyczne dało Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 24 lipca 2015 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Zgodnie z zamysłem ustawodawcy nowe wnioski miały mieć bardziej przejrzystą szatę graficzna, która pomoże zniwelować wiele z najczęściej popełnianych przez inwestorów błędów przy ich wypełnianiu – dlatego właśnie zdecydowano się na użycie tej przypominającej zeznania podatkowe. Co więcej ze wzorów usunięto elementy, które do tej pory budziły wiele zastrzeżeń i były przyczyną nieporozumień. W konsekwencji pola „dokument wymagany”, „dokument niewymagany” oraz „potwierdzenie sprawdzenia” zostały zastąpione jedynym – „załączam”. Ponadto nowy szablon przewiduje możliwość zamieszczenia na jednym wniosku informacji, które przed nowelizacją musiały być rozpisywane na dwa – chodzi o rubrykę „informacje uzupełniające”, w której można zawrzeć przykładowo wzmiankę o kilku inwestorach.

Którą procedurę wybrać?

Jak zostało już wspomniane w poprzedniej części poradnika, pod wieloma względami wystąpienie z wnioskiem zgłoszeniowym jest dużo prostszą procedurą niż ubieganie się o pozwolenie. Przy zgłoszeniu nie ma bowiem konieczności przeprowadzenia postępowania administracyjnego z udziałem stron, a sąsiad niezmiernie rzadko może opowiedzieć się przeciwko naszemu zamierzeniu. Co więcej, budowa może zostać podjęta po 30 dniach od zgłoszenia – inwestor nie musi czekać na wydanie żadnej decyzji administracyjnej. Jednak wybór odpowiedniej procedury powinien przede wszystkim zależeć od indywidualnej sytuacji inwestora. To on musi bowiem przeanalizować wymagania ustawodawcy obowiązujące przy konkretnej procedurze administracyjnej i sprawdzić, które rozwiązanie będzie dla niego najkorzystniejsze, które nie przysporzy mu kłopotów już w trakcie prac budowlanych – radzi Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Potrzebne dokumenty

Lista obligatoryjnych dokumentów, które należy złożyć wraz ze wzorem zgłoszenia budowy i przebudowy jednorodzinnego budynku mieszkalnego jest znacznie krótsza od tej obowiązującej przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę. W przypadku zgłoszenia wymagane jest dołączenie: czterech egzemplarzy projektu budowlanego, zaświadczenie projektanta z izby samorządu zawodowego, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wzór również zawarty we wspomnianym w poprzedniej części poradnika Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju). Oprócz obowiązkowych dokumentów organ gminny może zażądać także złożenia dokumentów fakultatywnych – w przypadku zgłoszenia może być ich maksymalnie siedem, natomiast przy pozwoleniu na budowę trzynaście.

Szybciej przy pozwoleniu czy zgłoszeniu?

Dla wielu inwestorów, którzy posiadają możliwość wyboru miedzy pozwoleniem a zgłoszeniem, kluczowym aspektem decydującym o podjęciu ostatecznej decyzji jest czas potrzebny na załatwienie formalności administracyjnych.

Zgodnie z prawem organ powinien wydawać decyzje administracyjne – w tym pozwolenie na budowę – bez tzw. „zbędnej zwłoki”. Zazwyczaj więc wydawane jest ono w terminie 16 do 19 dni licząc od dnia złożenia kompletnego wniosku. Oznacza to, że jeśli inwestor złoży wniosek niekompletny, nie załączy wszystkich wymaganych dokumentów, termin ten ulegnie znacznemu wydłużeniu.

Jeśli budujemy w oparciu o zgłoszenie, co do zasady, musimy odczekać 30 dni od dnia złożenia kompletu dokumentów, natomiast otrzymanie wezwania do uzupełnienia ewentualnych braków w dokumentacji powoduje, że wspomniany okres czasu liczy się od dnia uzupełnienia zgłoszenia.

Zmiany w trakcie budowy

Powstaje pytanie – jaką procedurę administracyjną wybrać, jeśli będziemy chcieli wprowadzić zmiany w projekcie budowlanym, zwłaszcza, jeśli zostaną one uznane, zgodnie z wytycznymi ustawodawcy, za istotne? W sytuacji, gdy inwestor jest przekonany, że jego projekt budowalny w pełni odpowiada jego oczekiwaniom i nie będzie potrzeby nanoszenia na niego korekt w późniejszym czasie, zgłoszenie w zupełności wystarczy. Jeśli natomiast liczy się z możliwością poprawek warto wybrać pozwolenie na budowę. Zmiany w projekcie przy pozwoleniu wiążą się bowiem z wymogiem uzyskania tzw. pozwolenia zamiennego z projektem zamiennym, natomiast przy zgłoszeniu wprowadzenie istotnych zmian nakłada na inwestora obowiązek uzyskania nowego pozwolenia wraz ze sporządzonym na nowo, kompletnym projektem budowlanym.

Uchylenie pozwolenia i podważenie zgłoszenia

Warto mieć na uwadze, że do pozwoleń na budowę mają zastosowanie procedury nadzwyczajne. Oznacza to, że w określonych sytuacjach może dojść do wznowienia postępowania, które może skutkować nawet uchyleniem otrzymanej decyzji lub też zostanie wszczęte postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę, które może doprowadzić do jego wyeliminowania z obrotu prawnego. Wszczęcie takich postępowań może skutkować także wstrzymaniem wykonania decyzji.

Opisane procedury nie mają zastosowania do zgłoszenia, choć możliwość jego zaskarżenia ma zostać uregulowana przez, pozostający na razie jedynie na etapie projektu, kodeks budowlany. Na chwilę obecną nie ma możliwości podważenia skutecznego zgłoszenia – jedynym kłopotem może być sąsiad zawiadamiający nadzór o powstającej niezgodnie z prawem budowie.

Sąsiad informuje nadzór

Co w sytuacji, gdy sąsiad zawiadamia nadzór budowany, że budowa domu w oparciu o zgłoszenie dzieje się z naruszeniem prawa? Jakich konsekwencji może spodziewać się inwestor i jakie uprawnienia ma w takiej sytuacji nadzór budowlany?

Jeśli dom budowany jest zgodnie ze zgłoszeniem, wobec którego odpowiedni organ gminny nie zgłosił sprzeciwu, nawet jeśli interweniuje niezadowolony sąsiad, inwestor nie powinien mieć żadnych kłopotów. Znowelizowane prawo budowlane nie daje przesłanek, które umożliwiałyby podważenie skutecznego zgłoszenia. Jednak, jeśli powstający dom nie spełnia kryteriów zawartych w zgłoszeniu, nadzór budowalny posiada odpowiednie kompetencje, które pozwolą na doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z obowiązującym prawem (art. 50 ust. 1 pkt 4 prawa budowlanego).

W sytuacji, gdy zamierzenie budowlane realizowane jest niezgodnie z obowiązującymi przepisami (techniczno-budowalnymi lub też o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) nadzór budowalny może zarządzić o konieczności wstrzymania robót budowalnych – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Jeśli natomiast w wyniku przeprowadzenia postępowania nadzór stwierdzi, że budowa narusza prawo należy spodziewać się otrzymania nakazu wykonania robót i czynności zmierzających do doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem. Dopiero po wypełnieniu tego obowiązku w ściśle określonym przez nadzór terminie można otrzymać decyzję, która potwierdzi legalny charakter tego obiektu budowlanego. Jeśli inwestor nie wypełni nałożonego przez nadzór obowiązku w terminie otrzyma nakaz rozbiórki lub zostanie zobowiązany do doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego, czyli przykładowo do stanu sprzed rozbudowy i przebudowy. Co więcej, nakaz rozbiórki obiektu zostanie wydany także w sytuacji, gdy nie zaistnieje faktyczna możliwość doprowadzanie obiektu do stanu zgodnego z prawem – przykładowo, gdy zabudowa jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.