Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez radę gminy lub miasta, określa szczegółowo przeznaczenie danego terenu oraz warunki zagospodarowania i warunki zabudowy. Jest to niezwykle ważny dokument z punktu widzenia osoby, która zamierza kupić działkę i postawić na niej dom.

Każdy, kogo interesuje zakup działki powinien niezwłocznie skierować kroki do właściwego urzędu miasta lub gminy, by dokładnie przestudiować plan miejscowy dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość. To bardzo ważny dokument dla inwestora, ponieważ szczegółowo określa, co i gdzie można zbudować.

Co to jest plan miejscowy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), zwany w skrócie planem miejscowym, to akt prawa miejscowego uchwalany przez radę gminy lub miasta. Nowy plan miejscowy uchwalany jest średnio co kilka lat, w zależności od zapotrzebowania i możliwości gminy. Plan określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy danego terenu. Właśnie w planie miejscowym dokonuje się m.in. zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Plan składa się z dwóch części: tekstowej (treść uchwały) oraz części graficznej (rysunek planu).

Przykład z życia

„Oglądałam piękną działkę w sąsiedztwie kilku domów, która jednak wg planu leżała na terenach oznaczonych jako działki rolne. Właściciel działki zapewniał mnie, że ze względu na bliskie sąsiedztwo zabudowań mogę starać się o warunki zabudowy. Mój mąż uparł się jednak żeby przed zakupem sprawdzić to w gminie. Całe szczęście, że był na tyle ostrożny bowiem okazało się, że w momencie, kiedy jest obowiązujący plan miejscowy nie mogę występować o wydanie decyzji o wz. Żeby przekształcić ją na działkę budowlaną trzeba czekać na projekt nowego planu a to może potrwać jeszcze bardzo długo…”. Zuzanna J.

Zapewnienia sprzedającego często mijają się z rzeczywistością. Tak jak w tym przypadku, jeżeli obowiązuje plan miejscowy, to nie można się starać o wz. Decyzja o warunkach zabudowy zastępuje plan miejscowy, jeżeli plan jest to nie potrzeba go zastępować.

Dlaczego warto zajrzeć do planu miejscowego

Dokładne przestudiowanie planu miejscowego przez zakupem działki rekreacyjnej lub działki budowlanej pozwala znaleźć odpowiedź na dwa podstawowe pytania. Co na danej działce można wybudować i co powstanie w przyszłości w najbliższej okolicy. Plan określa szczegółowo przeznaczenie konkretnej działki (np. usługi, zabudowa mieszkalna), możliwą formę zabudowy (np. wolnostojąca, szeregowa, bliźniacza), a także przeznaczenie okolicznych terenów. Z planu można dowiedzieć się m.in.:

• jaki rodzaj budynku można postawić, jak wysoki, jakie są wymogi co do charakteru oraz gabarytów zabudowy,
• jaką powierzchnię działki można zabudować,
• czy dopuszcza się w budynku usługi czy np. będzie można tylko prowadzić małą działalność u siebie w domu,
• czy w najbliższej okolicy niebawem nie powstanie odcinek autostrady, hipermarket czy fabryka,
• czy działka nie znajduje się przypadkiem na terenie zalewowym,
• czy działka nie leży w strefie ochronnej, gdzie obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy,
• jaki będzie w przyszłości przebieg ulic, czy drogi będą poszerzane, jakie są linie zabudowy.

Plan zawiera kluczowe informacje, które powinny wpłynąć na ostateczną decyzję o zakupie wybranej nieruchomości. Popełniony na tym etapie błąd może okazać się brzemienny w skutkach, kiedy z dnia na dzień sielankowy krajobraz zmieni się w hałaśliwą i nieprzyjazną okolicę.

Jak czytać plan miejscowy

Plan składa się z części tekstowej, czyli uchwały oraz części graficznej, tzn. rysunku planu, który zazwyczaj wykonywany jest na mapie zasadniczej w skali 1:1000. Przeznaczenie terenu określone jest oznaczeniami graficznymi i literowymi. Zgodnie z przyjętymi zasadami tereny przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną są oznaczane skrótem literowym MN oraz kolorem jasnobrązowym, natomiast tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej skrótem MW i kolorem ciemnobrązowym. Niepokoić powinno sąsiedztwo koloru fioletowego i czerwonego lub czerwono-szarego. Fiolet to tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (P), a czerwień to tereny zabudowy usługowej (U). To praktyczne i jasne oznakowanie sprawia, że czytanie planu nie powinno nastręczać trudności. Bez problemu uda się także na niej znaleźć tak istotne informacje jak odległość od drogi lub terenów rekreacyjnych.

MPZP składa się z części tekstowej i graficznej. W części graficznej przeznaczenie terenu określane jest kolorem i skrótem literowym.

Dostępność oraz wypis i wyrys z planu miejscowego

MPZP jest dokumentem ogólnodostępnym, czyli każdy może się z nim zapoznać w urzędzie gminy lub miasta (najczęściej w wydziale architektury). Obecnie większość gmin posiada plan miejscowy również w formie elektronicznej, co oznacza, że można się z nim zapoznać bez wychodzenia z domu. Znaleźć go można na stronach internetowych miasta lub gminy i w internetowym Biuletynie Informacji Publicznej urzędu. Jednak bezpłatnie można go tylko obejrzeć. Wypis i wyrys można otrzymać po złożeniu wniosku za opłatą, a jej wysokość zależy od gminy. Wydawanie dokumentów trwa od kilku dni do 2-3 tygodni, w przypadku braku planu można otrzymać od ręki zaświadczenie, że taki plan na danym obszarze nie obowiązuje.

Ograniczenia wynikające z planu

MPZP ma swoje zalety, ale także wady. Z jednej strony jasno wskazuje co i gdzie jest obecnie oraz reguluje co i gdzie może powstać w przyszłości, ale jednocześnie narzuca pewne ograniczenia. Plan bowiem nie tylko wskazuje przeznaczenie terenów, może podawać gabaryty zabudowy, narzucać linie, przy których usytuowane mają być budynki, zasady ochrony konserwatorskiej, przyrodniczej i środowiska, szerokość elewacji frontowej, nawet zasady dojazdu i parkowania. Zawiera również regulacje dotyczące wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Dlatego poznanie założeń planu jest tak istotne, pozwala szybko ocenić, czy dana działka jest odpowiednia dla określonych planów inwestycyjnych.

Obowiązujący plan miejscowy może narzucać liczne ograniczenia m.in. w zakresie gabarytów i charakteru stawianych budynków, linii zabudowy, ochrony przyrody a nawet zasad dojazdu.

Co zrobić kiedy nie ma planu

Nie na każdym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jego brak pozwala na większą dowolność przy wyborze zabudowy. Z drugiej strony, brak planu może okazać się pułapką, dlatego, że nie wiadomo co zostanie w najbliższej przyszłości wybudowane tuż za płotem. Można spróbować się tego dowiedzieć w urzędzie gminy pytając, czy nie zgłoszono w okolicy rozpoczęcia jakiejś inwestycji. Zwykle też gmina ma opracowane studium zagospodarowania, które określa w sposób ogólny charakter przyszłej zabudowy na danym terenie. Na tej podstawie urząd powinien udzielić informacji, jednak trzeba uzbroić się w cierpliwość, warto jednak poczekać. Przy braku planu, żeby ustalić co możemy na działce wybudować, trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Jej wydanie nie zawsze odbywa się szybko i bezboleśnie. Konieczne jest spełnienie warunków, które określa ustawa.

Na terenie, gdzie nie obowiązuje plan miejscowy konieczne jest uzyskanie w urzędzie gminy lub miasta decyzji o warunkach zabudowy.

Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy lepiej kupować nieruchomość tam, gdzie teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy też tam, gdzie takiego planu nie ma. Zależy to od planów inwestycyjnych. W przypadku, kiedy zamierza się od razu zacząć budowę i wiadomo co chce się postawić na działce, to lepiej kiedy jest plan, wiadomo wtedy od razu, czy na danej działce taka inwestycja może powstać. W przypadku, kiedy traktuje się kupowaną działkę jako lokatę kapitału, lepiej kupić taniej działkę na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (rolną) i samodzielnie ją przekształcić, żeby w przyszłości na niej zarobić. Jedno jest pewne, jeśli taki plan obowiązuje, trzeba mu się dokładnie przyjrzeć, by dowiedzieć się, czy zawarte w nim warunki zabudowy są zgodne z własnymi planami wobec wybranej nieruchomości.