Księga wieczysta nieruchomości

Podstawowym dokumentem dotyczącym nieruchomości jest jej księga wieczysta. Dokument jest niczym dowód osobisty danej działki rekreacyjnej lub budowlanej, domu czy mieszkania, pozwala określić m.in. jej położenie, właścicieli, powierzchnię, rodzaj nieruchomości. Można w niej znaleźć również informację o hipotekach i toczących się postępowaniach egzekucyjnych, dlatego księga wieczysta należy do lektur obowiązkowych każdego, kto zamierza nabyć nieruchomość.

Czytanie księgi wieczystej nie należy do rzeczy łatwych i może być problematyczne, szczególnie dla osób, które nie mają doświadczenia z tego typu dokumentacją. Dlatego nosząc się z zamiarem zakupu nieruchomości warto dowiedzieć się, co to jest księga wieczysta, z jakich działów się składa i na co należy zwrócić uwagę podczas tej trudnej lektury. Księga wieczysta jest prawdziwą kopalnią wiedzy o danej nieruchomości i trzeba ją dokładnie przestudiować zanim dojdzie do realizacji transakcji.

Co to jest księga wieczysta

Księgi wieczyste prowadzone są przez tzw. wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych. Oznacza to, że we właściwym dla danej nieruchomości sądzie zakładana jest specjalna książka (księga wieczysta) dla działki, domu czy mieszkania, w której wpisuje się, że dana osoba jest właścicielem danej nieruchomości oraz informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości tj. dane tej nieruchomości, informacje o ewentualnych ograniczonych prawach rzeczowych. Inaczej mówiąc księgi wieczyste są to publiczne, jawne sądowe rejestry prowadzone po to, by można było sprawdzić stan prawny nieruchomości.

Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy może zapoznać się z ich treścią. Obecnie większość nieruchomości posiada także księgi elektroniczne, które są dostępne przez Internet.

Jawność i dostęp do ksiąg wieczystych

Księgi są jawne, co oznacza, że każdemu wolno je przeglądać, nie trzeba być właścicielem nieruchomości. Aby zapoznać się z wersją papierową w sądzie, należy wypełnić wniosek, wpisać swoje imię i nazwisko oraz numer księgi, który otrzymuje się zazwyczaj od sprzedającego.

Obecnie już większość nieruchomości ma elektroniczne księgi wieczyste dostępne pod adresem: http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html, co jest dużym ułatwieniem. Wystarczy wejść na stronę urzędową, wpisać numer księgi wieczystej założonej dla danej nieruchomości i zapoznać się z zapisami. Czytając księgę w wersji elektronicznej należy jednak zachować szczególną czujność, zdarzają się niestety błędy powstałe w procesie przepisywania. Dlatego w razie wątpliwości należy odwołać się do wersji papierowej. Najczęstsze z tych błędów to tzw. usterki wpisu, czyli literówki, błędy rachunkowe i inne, które nie wpływają na niezgodność księgi z faktycznym stanem prawnym. Takie proste błędy sąd prostuje z urzędu lub na podstawie wniosku złożonego do sądu prowadzącego księgę wieczystą. Taki wniosek nie podlega opłacie sądowej.

Cztery działy księgi wieczystej

Każda księga składa się z czterech działów, każdy dział zawiera inne, istotne informacje:

Dział I – składa się z dwóch poddziałów:

dział I-O – Oznaczenie nieruchomości – zawiera dane z ewidencji gruntów, umożliwiające oznaczenie nieruchomości, rodzaj nieruchomości (dom, mieszanie, grunt), położenie, powierzchnię, numer działki.

dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością – zawiera ewentualne prawa związana z prawem własności wpisanej nieruchomości.

Dział II – Własność – zawiera dane dotyczące właściciela lub użytkownika wieczystego, imię i nazwisko właściciela, imiona jego rodziców, pesel.

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia – zawiera wpisy na temat ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, prawa osobiste i roszczenia, które ciążą na nieruchomości(jak np. służebność gruntowa).

Dział IV – zawiera wpisy dotyczące istniejących obciążeń nieruchomości w postaci hipotek z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, pierwszeństwa etc.

Przykład z życia

„Kiedy zamierzałam sprzedać działkę zainteresowany zakupem sprawdzał jej księgę wieczystą w wersji elektronicznej, zadzwonił do mnie i powiedział, że w księdze jako właściciel wskazana jest inna osoba. Zaskoczona, sama sprawdziłam. Okazało się, że zostało przekręcone nie tylko moje imię, ale i nazwisko! Zwróciłam się do sądu, który stwierdził błąd ludzki na etapie przepisywania. Ostatecznie błąd został poprawiony, ale zainteresowany się wycofał, pewnie uznał, że jednak coś z tą działką jest nie tak”. Honorata M.

Niestety błędy w elektronicznych księgach się zdarzają, dlatego warto w razie niejasności sięgnąć do wersji papierowej. Dobrze też wiedzieć, że pomyłki tego typu są prostowane przez sądy z urzędu, czyli na koszt sądu, jednak błąd trzeba najpierw znaleźć i wskazać.

Wzmianki mogą mieć znaczenie

Zanim sąd dokona wpisu do księgi, pojawia się w księdze wzmianka, że wpłynął wniosek o taki wpis. Wniosek o wpis powinien się pojawić w tym samym dniu, kiedy wpłynął do sądu, zarejestrowany i opatrzony kolejnym numerem. Niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku zaznacza się w odpowiednim dziale księgi wieczystej numer wniosku. Kiedy w przeglądanej księdze znajdzie się wzmiankę najlepiej podać jej numer urzędnikowi sądowemu i dowiedzieć się, czego dany wniosek dotyczy.

Co mogą oznaczać wzmianki?

To, czego może dotyczyć wzmianka, zależy od działu księgi, do którego została wpisana:

wzmianka w Dziale I księgi może oznaczać, że chodzi o korektę takich danych jak powierzchnia nieruchomości, jej adres, opis budynku itp.,

w Dziale II oznacza, że ktoś wystąpił z wnioskiem o ujawnienie swoich praw do nieruchomości,

w Dziale III może oznaczać wniosek o wpis ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, czyli np. zakaz sprzedaży domu nałożony przez sąd albo, co gorsza wszczęcie egzekucji z nieruchomości; jest to możliwe kiedy właściciel ma długi i wierzyciel domaga się sprzedaży nieruchomości, aby otrzymać zwrot należności,

wzmianka w Dziale IV – hipoteka – znaczy, że ktoś żąda wpisu zabezpieczającego swoją wierzytelność (np. bank, który udzielił kredytu).

Rękojmia wiary publicznej

Poza jawnością ksiąg wieczystych ważna jest również zasada domniemania zgodności ze stanem prawnym, która oznaczy, że uznaje się, że stan prawny zapisany w księdze wieczystej jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Łączy się ona z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza ona, że w przypadku kiedy okaże się, że nieruchomość została kupiona od osoby nieuprawnionej, która nie była jej faktycznym właścicielem, ale w księdze figurowała jako właściciel, to ten wpis rozstrzyga sprawę na korzyść kupującego i transakcja jest wiążąca. Warto również pamiętać o innej zasadzie dotyczącej pierwszeństwo praw wpisanych, oznacza ona że ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami, które do księgi nie zostały wpisane.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oznacza prawne domniemanie, że stan przedstawiony w księdze wieczystej jest zgodny ze stanem rzeczywistym.

Kiedy trzeba założyć księgę wieczystą

Założenie księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania w niej pierwszego wpisu. Wpisu dokonuje sędzia albo referendarz (sąd rejonowy – wydział wieczystoksięgowy) na podstawie wniosku złożonego przez uprawnioną osobę. Księgi wieczyste zakłada się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo ich księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu. Nieruchomość, która nie ma księgi wieczystej, dopiero po jej założeniu będzie istniała pod względem prawnym.

Księga wieczysta niewątpliwie ułatwia przeprowadzenie wszelkich formalności związanych ze sprzedażą nieruchomości. Formalności związane z zakładaniem księgi wieczystej dla nieruchomości zazwyczaj załatwia notariusz. Zakładając księgę wieczystą lub robiąc wpis za pośrednictwem notariusza u niego uiszczamy stosowne opłaty. Jeśli robi się to samodzielnie, wszystkie opłaty dokonuje się w sądzie, w którym dokonuje się formalności.

Koszty związane z założeniem księgi i dokonywaniem wpisów

Wniosek o założenie księgi wieczystej wymaga uiszczenia opłaty stałej w wysokości 60 złotych. Niestety wszelkie inne wpisy/zmiany są także związane z opłatami, które wynoszą:

200 zł – za wpis prawa własności, użytkowania wieczystego,

200 zł – za wpis hipoteki,

150 zł – za wpis własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku lub zniesienia współwłasności, także po podziale majątku dorobkowego małżonków,

150 zł – gdy wpis będzie dotyczył: własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które zostało nabyte w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólnoty majątkowej małżonków,

100 zł – za wykreślenie wpisu z dokumentu.

Odpis z księgi wieczystej

Odpis z ksiąg wieczystych jest wymagany m.in. w przypadku zaciągania kredytu w banku lub w procesie kupna nieruchomości. Odpis może być zwykły lub pełny, do kupna lub sprzedaży wystarczy odpis zwykły.

Aby uzyskać odpis należy złożyć wniosek do właściwego dla danej nieruchomości sądu i podać imię i nazwisko oraz numer księgi. Uzyskanie odpisu wiąże się z następującymi opłatami:

30 zł – za odpis zwykły,

60 zł – za odpis zupełny,

10 zł – za zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej.