Po co nam umowa przedwstępna?

Czy umowa przedwstępna daje nam gwarancję bezpieczeństwa? Co musi zawierać, aby była realną ochroną? Na te pytania odpowiada Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.p.

Zakup nieruchomości – umowa

Chyba każda osoba spotkała się z pojęciem umowy przedwstępnej. „Gdy zdecydowaliśmy się na zakup nieruchomości, np. zakup działki, taka umowa to niemal konieczność w przypadku, gdy nie ma możliwości podpisania właściwej umowy kupna-sprzedaży” mówi Robert Tomaszewski z SaveInvest sp. z o.o. – www.saveinvest.pl. Dzięki niej jesteśmy pewni, że sprzedający nie zmieni warunków zapisanych w takiej umowie i nie rozmyśli się. Umowa przedwstępna jest niezbędna dla celów kredytowych, ale i daje nam poczucie bezpieczeństwa oraz ewentualną możliwość roszczeń wynikających z umowy. Dlatego właśnie ważne jest, by mieć świadomość co daje nam umowa przedwstępna i na co przy jej podpisywaniu zwrócić szczególną uwagę.

Przepisy prawne

Zgodnie z ustawą Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., poz. 93 ze zm.) umowa przedwstępna to umowa, w której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do podpisania w przyszłości umowy właściwej (tzw. umowa przyrzeczona). Kodeks cywilny stawia szereg warunków w stosunku do umowy przedwstępnej. Jednym z nich jest precyzyjne określenie istotnych postanowień umowy.

Umowę przedwstępną możemy zawrzeć dwojako:

• w formie pisemnej (umowa cywilno-prawna),
• w formie aktu notarialnego.

Która jest lepsza? Wydaje się, że ta zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż daje nam gwarancje, że ostatecznie podpisana zostanie umowa kupna-sprzedaży (zobowiązuje jednakowo obie strony umowy), jeśli nie dobrowolnie, to na mocy wyroku sądu. Związane jest to jednak z dodatkowymi kosztami. Umowa pisemna pozwala jedynie na ewentualne egzekwowanie odszkodowania od strony, która nie wywiązała się z umowy.

Elementy niezbędne umowy przedwstępnej:

• Określenie stron umowy
• Przedmiot umowy
• Cena i sposób zapłaty wraz z określeniem terminu płatności
• Termin, w jakim ma zostać zawarta umowa właściwa (ma to znaczenie w przypadku przedawnienia roszczeń – jeden rok od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona)
• Zadatek i kara umowna
• Oświadczenie o braku wad prawnych i fizycznych, czy zabezpieczeń (dotyczy sprzedającego)
• Określenie przypadków warunkujących odstąpienie od umowy
• Czytelne podpisy stron.

Zadatek czy zaliczka?

Warto wiedzieć, że zadatek to zabezpieczenie roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej. Jeśli (zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego), sprzedający nie dotrzyma warunków umowy, to kupujący może żądać zwrotu dwukrotnie wyższej kwoty niż wpłacony zadatek. Jeśli zapisów umowy nie dopełni zaś kupujący – sprzedający ma prawo zachowania zadatku. Zaliczka, mimo nie dotrzymania warunków umowy przez którąś ze stron, podlega zwrotowi.

W przypadku wątpliwości, np. co do stanu prawnego danej nieruchomości, warto umieścić w umowie przedwstępnej zapis dotyczący kary umownej (zamiast zadatku).

Kupno działki

Robert Tomaszewski podkreśla, że umowa przedwstępna stanowi gwarancję zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego SaveInvest zawsze taką umowę podpisuje, dla zapewnienia klientowi konkretnej działki, w ustalonej cenie. Klient dzięki temu ma poczucie bezpieczeństwa i gwarancję realizacji transakcji – kupna wymarzonej działki. Podpisanie takiej umowy powinien poprzedzić odpowiedni wywiad w stosunku do nieruchomości, która nas interesuje porównywalny z tym, jaki powinien być przeprowadzony przy zawarciu właściwej umowy (szczególnie gdy wymaga zawarcia zapisu o zadatku czy zaliczce. Należy mieć świadomość, że umowa zawarta z osoba nieuprawnioną do sprzedaży nieruchomości nie skutkuje właściwie niczym. Dla bezpieczeństwa, pewności prawidłowo przeprowadzonej transakcji warto powierzyć takie działania firmom, specjalizującym się w takich usługach.