Zmiana funkcji działek jedynie ze zmianą studium

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), którym jest nasza działka objęta nie może zmienić przeznaczenia nieruchomości w inny sposób, niż taki jak to zostało określone w studium. Organ stanowiący danej gminy, na której terenie nieruchomość się znajduje może uchwalić taki plan, ale nie bez brania pod uwagę studium.

Spór z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w tle

Naczelny Sąd Administracyjny w taki sposób unieważnił uchwałę Rady Miejskiej jednego z miast, w sprawie MPZP, polegającego na zmianie przeznaczenia gruntu z zabudowy mieszkaniowej z przewagą zabudowy wielorodzinnej, w zabudowę wielorodzinną o zwiększonej intensywności.

Spór zaistniał pomiędzy jedną z firm, której tereny zostały zakwalifikowane symbolem oznaczającym „obszar zabudowy o średniej intensywności z przewagą zabudowy wielorodzinnej” a gminą, która uchwalając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego działki te zakwalifikowała do zabudowy wielorodzinnej wolnostojącej. Firma zaskarżyła uchwałę.

Problem z warunkami zabudowy

Sąd po rozpatrzeniu sprawy stwierdził nieważność uchwały Rady Miejskiej w części. Zważył, iż zaskarżony MPZP naruszył prawo własności spółki do działek. Nie to jednak decyduje o nieważności MPZP. Sąd podkreślił, iż sporny obszar to „obszar zabudowy mieszkaniowej o średniej intensywności z przewagą zabudowy wielorodzinnej, ale treść tego studium nie pozostawia wątpliwości, że na takim obszarze dopuszczalna jest lokalizacja tylko zabudowy wielorodzinnej mieszkaniowej, a jedynie wyjątkowo zabudowy jednorodzinnej. Przewaga zabudowy wielorodzinnej w studium nie oznacza dopuszczalności każdej innej zabudowy. Skoro studium odrębnie definiuje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, mieszkaniową z dopuszczeniem funkcji usług, mieszkaniową zagrodową – to znaczy że studium odrębnie kwalifikuje poszczególne kierunki zabudowy mieszkaniowej przypisując im odrębne cechy”.

Niezgodność, w opinii WSA, powstała na etapie przekwalifikowania działek przeznaczonych do zabudowy wielorodzinnej, na budownictwo jednorodzinnych budynków. Uchybieniem było także ulokowanie w MPZP terenów zarezerwowanych pod tereny zielone zabudowy handlowo – produkcyjno – usługowej. W rezultacie Sąd unieważnił uchwałę Rady dla 12 obszarów. Naczelny Sąd Administracyjny przychylił się do wyroku i oddalił skargę kasacyjną gminy. Wyrokiem z dnia 11.09.2012r. II OSK 1408/12 potwierdził, że fakt umożliwiający uzupełnienie funkcji nie oznacza, że zmienia się przeznaczenie działek.

Przeznaczenie gruntów

Rozważania Sądu dały podstawę do tego, by walczyć o przeznaczenie gruntów. Studium gwarantowało w tym przypadku budownictwo mieszkaniowe z przewagą zabudowy wielorodzinnej. Mogło zostać uzupełnione miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale nie zmienione (tak jak w opisanym przypadku) na budownictwo jednorodzinne z zapleczem usługowym czy produkcyjnym. Takie zmiany, co potwierdził Sąd, są nie do przyjęcia. „Aby unikać niepotrzebnej straty czasu warto już od początku, na etapie studium, pilnować przeznaczenia swoich działek” mówi Robert Tomaszewski z SaveInvest Sp. z o.o.