Droga od zakupu działki do rozpoczęcia budowy – to warto wiedzieć

Zakup wymarzonej działki za nami. Aby rozpocząć prace budowlane musimy przejść formalną drogę prowadzącą do uzyskania pozwolenia na budowę. Jakie etapy są ważne i jak to wygląda w praktyce?

Przeznaczenie działki

Nad tematem przeznaczenia działki, warto pomyśleć jeszcze przed jej zakupem. Decydujące jest ustalenie możliwości jej zabudowy, a szybkie rozpoczęcie prac zależy w dużej mierze od tego, czy w danym miejscu uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy nie.

Przeznaczenie konkretnej działki można sprawdzić dokładnie w załączniku do uchwały rady gminy – w części rysunkowej. Wskazuje on nie tylko przeznaczenie terenu ale także linie, które  rozgraniczają tereny o różnych zasadach zagospodarowania czy różnych funkcjach. W takiej sytuacji rozpoczęcie prac budowlanych będzie dużo łatwiejsze. Robert Tomaszewski z SaveInvest zaznacza, że istnienie takiego planu może odgórnie narzucać niektóre elementy nowo powstałych budynków (np. kolory elewacji, dachu, sposoby zagospodarowania działki itp.). Nieruchomości nim objętemają łatwiejszy dostęp do uzyskania zgody na budowę dzięki uproszczonym procedurom (wystarczy wniosek z załącznikami).

Jeśli na danym terenie nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego droga poprzez formalności będzie dłuższa.

Etap pierwszy – wuzetka

Indywidualna decyzja o warunkach zabudowy w szczególności reguluje wysokość budynku, który ma powstać, jego kolor itd. Decyzja nie wiąże się z tym, że osoba występująca musi posiadać prawo do danego terenu – decyzja nie narusza prawa własności ani nie rodzi żadnych praw do danego terenu. Odpowiednim organem do wydania wuzetki jest wójt/burmistrz/prezydent miasta (w praktyce zajmuje się tym wyodrębniona komórka urzędu). We wniosku konieczne jest określenie:

• Granic terenu, którego dotyczy wniosek (w skali 1:500 lub 1:1000 na mapie zasadniczej)
• Funkcji i sposobu zagospodarowania działki
• Ogólnego zapotrzebowania na wodę, energię, wskazanie sposobu oczyszczania ścieków
• Techniczne informacje na temat obiektu wraz z danymi, które mogą mieć wpływ na ochronę środowiska naturalnego.

Wszystkie dane podawane są w wielkościach orientacyjnych. Decyzja jest wiążąca i będzie stanowiła o przeznaczeniu działki. Termin na wydanie decyzji to, zgodnie z art. 35 kodeksu postępowania administracyjnego, 2 miesiące. Trwa to jednak stanowczo dłużej. Za wydanie wuzetki pobierana jest opłata skarbowa.

Projekt budowlany

Projekt musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub wuzetką. Większość przedsiębiorców, którzy postanowili przeznaczyć działki pod zabudowę usługową, korzysta z gotowych projektów. Są tańsze, ale należy liczy cię z kosztami związanymi z przystosowaniem działki do danego projektu, no i  dostosowaniem dla konkretnej inwestycji. Taki dokument techniczny musi zostać sporządzony na mapie, która z kolei musi posiadać podpis uprawnionej osoby (tu geodety). Warto więc chyba podjąć decyzję o planie indywidualnym.

Projekt musi być sporządzony zgodnie z zasadami opisanymi w planie zagospodarowania lub indywidualnej decyzji. Powinien przedstawiać także, jak będzie wyglądała nasza działka po skończonych pracach.

Taki projekt dołącza się do pozostałych dokumentów i złożyć z załącznikami do wniosku o pozwolenie na budowę.

Media

Najważniejszym przyłączem jest podłączenie energii elektrycznej. Do pozwolenia na budowę konieczne jest przedłożenie tzw. promesy przyłączenia wydanej przez zakład energetyczny (muszą być uwzględnione parametry lokalizacji licznika, moc, sposób rozprowadzenia zasilania itp.). Kolejne przyłącza (o ile plan zagospodarowania miejscowego nie stanowi inaczej) mogą być realizowane po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Pozwolenie budowlane

Jeśli zdobyliśmy wszystkie powyżej opisane zezwolenia i plany możemy wystąpić o wydanie decyzji pozwolenia budowlanego. To właśnie to pozwolenia daje nam prawo do rozpoczęcia prac. Starający się o to prawo przedsiębiorca, musi posiadać prawo dysponowania danym terenem. Może  ono wynikać również z umowy dzierżawy czy najmu.

Oprócz składanego wniosku należy załączyć:

• wypis miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wuzetka,
• cztery sztuki projektu z planem zagospodarowania ternu działki,
• warunki przyłączenia energii elektrycznej lub promesę (może dotyczyć także innych przyłączy),
• odpowiednie oświadczenie dotyczące prawa do nieruchomości, gdzie prowadzone będą prace budowlane.

Po złożeniu takiego wniosku odpowiednie komórki urzędu sprawdzają zgodność projektu z planem zagospodarowania, czy wuzetką, zgodność z prawem budowlanym a także badany jest ewentualny wpływ i zagrożenia wynikające dla środowiska naturalnego, a także ludzi. W przypadku braku przeciwwskazań wójt/burmistrz/prezydent wydają pozwolenie na budowę. Jeśli decyzja będzie odmowna, zgodnie z przepisami przysługuje prawo odwołania się od decyzji do organu nadrzędnego (w tym przypadku wojewody) i następnie skargi do sądu administracyjnego.

Wreszcie mamy pozwolenie na budowę. Niestety to nie wszystko, by zacząć prace na naszym terenie. Kolejny krok to powołanie kierownika budowy i  przekazanie informacji do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego o planowanych pracach (najpóźniej 7 dni przed ich rozpoczęciem). Jest to niezbędne dla wydania (odpłatnego) dziennika budowy, w którym krok po kroku opisywane będą wszelkie poczynania na naszej budowie.

Zanim zacznie cieszyć nas gotowa budowla, niestety musimy przejść tą urzędniczą drogę. Nie jest to łatwe, lecz konieczne. Z jednej strony uciążliwe, ale z drugiej – daje gwarancje należytego i starannego budownictwa a także odpowiedniego zagospodarowania terenu. Powierzając przeprowadzenie tych czynności specjalistom unikniemy błędów, przedłużania się procedur i zaoszczędzimy czas.