Bezcenna wiedza zawarta w Księdze Wieczystej

Wiedza zawarta w Księgach Wieczystych jest niezbędna, do podjęcia decyzji o kupnie działki. Przed zakupem nieruchomości koniecznie należy zapoznać się z poszczególnymi działami księgi, która jest ogólnie dostępna w Sądach Rejonowych lub na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy znać tylko numer KW, a informacje tam zawarte pozwolą uniknąć niepotrzebnych problemów i sprawnie przeprowadzić transakcję.

Właściciel nieruchomości

Podstawową informacją, jaką możemy wyczytać z księgi, jest określenie właściciela nieruchomości. Inne istotne informacje to – czy nie jest obciążona hipoteką i czy nie jest prowadzone przypadkiem postępowanie komornicze.

Informacje na temat księgi można uzyskać bezpośrednio w sądzie. Znając jej numer, możemy to zrobić także przy użyciu przeglądarki internetowej na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości (w odpowiedniej zakładce). Obecnie funkcjonują jeszcze księgi wieczyste w formie papierowej, ale większość widnieje już w formie elektronicznej.

Czy potrzebny jest odpis?

Dla uzyskania informacji na temat wpisów w poszczególnych działach księgi odpis jest niepotrzebny. Może przeglądać je każdy, kto zna numer księgi. Dzięki nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982r. (Dz. U. z 2013, poz. 707) można w sposób zdalny wystąpić z wnioskiem o wydanie odpisu księgi do Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych, po uregulowaniu opłaty. Taki wydruk ma moc dokumentu wydanego przez sąd.

Trochę inaczej sprawa wygląda w sytuacji, gdy konieczne jest dokonanie wpisu w księdze. Należy uczynić to osobiście, okazując oryginalne dokumenty świadczące o prawie własności nieruchomości (akt notarialny, decyzja administracyjna czy orzeczenie sądowe). Jeśli ustanowiony ma być pełnomocnik – także dodatkowo należy wypełnić odpowiedni formularz (dostępny w wersji elektronicznej). Ważne, że po dokonaniu odpowiednich wpisów dokumenty zostają w aktach księgi wieczystej danej nieruchomości (nie podlegają zwrotowi, mogą być jedynie udostępnione do wglądu). Jeśli księga nie została jeszcze założona, to jednocześnie składa się wniosek o założenie księgi i wpis w danej księdze (w sposób analogiczny jak opisano).

Nieruchomość – obraz i stan faktyczny

Robert Tomaszewski podkreśla, że każda księga wieczysta jest dokumentem przedstawiającym obraz i stan faktyczny nieruchomości. Dlatego ważne, by był on jak najbardziej aktualny. Z odpisu możemy dowiedzieć się istotne rzeczy:

• znaleźć dane dotyczące opisu, położenia czy rodzaju danej nieruchomości, jej położenia – te dane zawiera dział I księgi,
• poznać właścicieli – dział II księgi,
• o ograniczonych prawach rzeczowych (np. ustanowieniu służebności przechodu/przejazdu), wpisach roszczeń np. związanych z umowami przedwstępnymi czy też wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, albo o uzgodnieniu księgi związane z wywłaszczeniem z tej nieruchomości – dział III księgi,
• o zabezpieczeniach (wpis hipoteki przez organy egzekucyjne, postępowanie komornicze itd. ) – dział IV księgi wieczystej.

Podpisując akt notarialny notariusz sprawdza, w chwili odczytu, aktualny stan księgi elektronicznie, by mieć pewność wszelkich zapisów tam zawartych.

Jakie znaczenie ma rękojmia?

W ustawie o księgach wieczystych i hipotece pojawia się pojęcie rękojmi wiary praw publicznych księgi. Co to oznacza?

Art. 5 ustawy mówi, że „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”. Księgi wieczyste są jawne i każdy ma do nich wgląd. W związku z tym, nie można w przypadku ujawnionych po transakcji nieścisłości, zasłaniać się nieznajomością widniejących w księdze zapisów. Jeśli natomiast dane zawarte w księdze nie były aktualne, a działania stron umowy kupna – sprzedaży były prawidłowe, to nieścisłości, które mogą się pojawić, są objęte rękojmią.

W sytuacji, gdy np. kupimy daną nieruchomość od osoby która była wpisana w księdze jako właściciel, a nie do końca miała do niej pełne prawo, to umowa taka staje się ważna. Nie chroni ona natomiast osób działających w złej wierze. Oznacza to, że jeśli pomimo świadomości błędnych zapisów w księdze, świadomości o innych właścicielach, dokonuje się transakcji (z reguły ze strony sprzedającego). Zawsze możliwe jest wniesienie żądania usunięcia niezgodności zawartych w księdze. Takie roszczenie często ujawnia się w księdze jako ostrzeżenie, co według Roberta Tomaszewskiego z SaveInvest, także powinno wzbudzić nasze podejrzenie.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

• prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
• prawu dożywocia,
• służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
• służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
• służebnościom przesyłu.

Jakie opłaty za założenie/zmianę wpisu w księdze wieczystej?

Kwoty za poszczególne działania wynoszą odpowiednio:

• 200 zł za wpis w księdze własności, użytkowania wieczystego czy ograniczonego prawa rzeczowego,
• 150 zł za wpis własności, użytkowania wieczystego czy spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie dziedziczenia, działu spadku, zapisu czy zniesienia współwłasności, lub w wyniku podziału majątku wspólnego po wspólności majątkowej małżonków,
• 150 zł za wpis własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha,
• 60 zł za założenie księgi wieczystej a także za odłączenie nieruchomości lub jej części.

Zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości należy zaangażować czas na zapoznanie się z aktualną treścią księgi wieczystej. Im dane bardziej aktualne, tym bardziej mamy pewność trafnej decyzji związanej z zakupem gruntów. Uchroni nas to przed ewentualnymi problemami wynikającymi z np. przejęciem zobowiązań zabezpieczonych hipotecznie. Specjaliści z SaveInvest zawsze analizują dane zawarte w poszczególnych działach ksiąg wieczystych dla zapewnienia bezpieczeństwa swoich klientów.