Czy sprzedając grunty jesteś przedsiębiorcą? Co decyduje o zapłacie podatku VAT?

Nie każde działanie polegające na sprzedaży działek działalnością gospodarczą. O tym, czy jesteśmy, w myśl organu podatkowego, przedsiębiorcą decydują także działania związane z pewnymi wykroczeniami poza majątek prywatny, np. działania marketingowe.

Sprzedaż działki a działalność gospodarcza

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT i dyrektywą unijną, opodatkowaniu podlega takie działanie, któremu można przypisać znamiona działalności gospodarczej. W myśl art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2013r. poz. 1027) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 ww. ustawy (uwzględniając zapisy dyrektywy 2006/112/WE) natomiast mówi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Robert Tomaszewski zaznacza, że zgodnie z wieloma interpretacjami (w tym Ministerstwa Finansów) każdy przypadek polegający na sprzedaży gruntów, w tym sprzedaży działek powinien być rozpatrywany indywidualnie, a liczba i zakres transakcji nie koniecznie przesądza o opodatkowaniu. O naliczeniu VAT nie powinna także decydować :

• ewentualna czynność polegająca na podziale gruntu w celu uzyskania większej wartości poszczególnych działek powstałych po podziale,
• okres, w jakim następowały transakcje,
• wysokość osiągniętego z tego tytułu przychodu.

Przekształcenia gruntów – działka rolna i działka budowlana

Co z działalnością rolniczą na gruncie, który uległ przekształceniu np. na grunt przeznaczony pod zabudowę na skutek zmian w planie zagospodarowania przestrzennego? Takich osób też nie uzna się za przedsiębiorcę i podatnika podatku VAT. Przekształcenie bowiem mogło nastąpić niezależnie od ich woli.

Kiedy właściciel sprzedawanej nieruchomości będzie podatnikiem podatku od towarów i usług?

Kwestie sporne w tym zakresie zostały rozwiane dzięki wyrokowi Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia 15 września 2011r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, gdzie stwierdzono, że „jeżeli osoba w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców” uznana będzie przez organ podatkowy za przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomości. Mogą to być np. czynności polegające na uzbrojeniu terenu, prowadzeniu kampanii reklamowej i inne, wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem.

Dlatego Prezes Zarządu SaveInvest zaznacza, że nie tylko liczba zrealizowanych transakcji, a fakt podjęcia tychże działań decyduje o zakwalifikowaniu nas jako prowadzących działalność gospodarczą lub nie. Podatnikiem nie będzie ten, kto określonych transakcji dokonuje okazjonalnie.