Brak środków na planowanie w gminie – jak je zdobyć?

W planowaniu przestrzennym istotne znaczenie odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Umożliwia on bowiem zachowanie ładu przestrzennego w szerokim zakresie i pozytywnie wpływa na wizerunek gminy. Dlaczego więc tak trudno przychodzi urzędnikom uchwalanie takiego MPZP? Chodzi o pieniądze.

Poza kosztami, które są niezbędne dla przygotowania pojawiają się także obawy przed ewentualnymi roszczeniami wypłaty odszkodowań dla mieszkańców czy przedsiębiorców, których wartość działek uległa zmniejszeniu na skutek akceptacji nowego planu. Takie sytuacje są dość częste w przypadku, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadza ograniczenia czy zakazy dla nieruchomości. W większości przypadków – w trosce o środowisko naturalne czy też realizację innych ważnych inwestycji.

Koszty związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Art. 21 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymienia podmioty, które można obciążyć kosztami sporządzonego MPZP (poza gminą oczywiście):

Powiat i województwo, gdy miejscowy plan ma choć częściowo umożliwić realizację inwestycji celu publicznego o powiatowym czy wojewódzkim znaczeniu,

Skarb państwa, gdy plan choć w części konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym,

Inwestor realizujący inwestycję celu publicznego gdy plan miejscowy choć w części jest wynikiem zamiaru realizacji inwestycji przez tego inwestora.

Robert Tomaszewski z SaveInvest Sp. z o.o. podkreśla, że dość trudne jest jednak określenie, czy konkretna inwestycja należy do inwestycji celu publicznego i czy jest ważna dla społeczeństwa lokalnego, o zasięgu ponadlokalnym czy krajowym. Wskazówką prowadzącą do odpowiedzi na zadawane pytania może być art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którym wymienione są kategorie celów publicznych. Mogą to być np. budowa drogi publicznej, urządzenia przesyłowego, linii kolejowej, zwiększenie terenu cmentarza czy terenów wartościowych pod względem środowiska, cele oświatowe i kulturowe.

Dla prawidłowej oceny, w jakim zakresie dane podmioty winny sfinansować sporządzenie planu konieczne jest ustalenie, czy plan służył będzie konkretnie danej inwestycji, czy też możliwe będzie wprowadzenie dodatkowego przeznaczenia. Wówczas określony podmiot na rzecz którego plan zostanie sporządzony, współfinansuje go proporcjonalnie do inwestycji celu publicznego. Termin na uregulowanie należności związanych ze sporządzeniem planu nie jest jednoznacznie wskazany przez ustawodawcę. Przyjmuje się, że data ostateczna to okres po wejściu w życie planu.

Koszty uchwalenia MPZP

Koszty uchwalenia planu to nie to samo, co sporządzenia. Dotyczą one także ewentualnych konsekwencji związanych z wypłatami odszkodowań związanych ze zmniejszeniem wartości gruntów na skutek wprowadzenia planu zagospodarowania. Jest to o tyle ważne, że te środki gmina zapewnić musi sama. Ustawowo, wymienione powyżej podmioty mogą finansować jedynie koszty sporządzenia MPZP, a nie skutki wynikające z wprowadzonych zapisów.

Gminy radzą sobie z tym całkiem dobrze, poprzez próby uzyskania funduszy z innych źródeł, często od prywatnych przedsiębiorców, którzy zainteresowani są konkretną lokalizacją w planie, nad którym gmina pracuje. Warto jednak być świadomym ograniczeń, które wynikają z takich umów. Nie jest możliwe bowiem zawarcie porozumienia gminy z przedsiębiorcą, które by polegało na obietnicy „przydziału” w zamian za wpłacone środki. Rozmowy nie są formalne, raczej stanowią umowę słowną. Należy pamiętać, że nie jest to forma umowy cywilnej, bo trudne jest określenie tutaj choćby przedmiotu umowy.

Zablokowanie planu np. przez właściciela nieruchomości

Plan zagospodarowania wstępnie zatwierdzony przez gminę, może zostać też zablokowany przez organy uzgadniające plan, organy nadzoru, czy właściciela samej nieruchomości, której plan ma dotyczyć (np. poprzez odwoływanie się od decyzji gminy).

Jeśli omawiana „nieoficjalna ugoda” gminy z przedsiębiorcą nie dojdzie do skutku, to może on jedynie przekazać na rzecz gminy darowiznę. Robert Tomaszewski zaznacza, że chociażby dlatego warto powierzyć takie działania profesjonalistom z SaveInvest, którzy znają przepisy prawa i możliwości jakie za sobą niosą zapisy ustawowe i przyjęte zwyczaje. Uzyskanie takiego „miejsca” w lokalnym planie zagospodarowania przestrzennego daje wiele możliwości na przyszłość.