Co decyduje o obowiązku naliczenia VAT? Akt notarialny czy faktyczne wydanie nieruchomości?

Obowiązek podatkowy w myśl zapisów art. 19a ustawy o VAT powstaje zgodnie z zasadą ogólną, czyli z chwilą dokonania dostawy towaru, a jeżeli wcześniej podatnik otrzyma całość lub część zapłaty – z chwilą jej otrzymania (w tej części).

Obowiązek podatkowy w obrocie nieruchomościami

Od 1 stycznia 2014 roku w związku ze zmianą ustawy nie stosuje się przepisów, które określały szczególny sposób obowiązku podatkowego dla działań mających związek z obrotem nieruchomościami. Obowiązek podatkowy powstaje zaś na ogólnych zasadach wynikających z art. 19a ust. 1 i 8 ustawy o VAT zarówno w zakresie dostaw gruntów i budowli jak i dostaw lokali i budynków tj.:

• w momencie otrzymania zapłaty (w części lub całości)
• w momencie dokonania dostawy.

Kwestia otrzymania zapłaty nie budzi zastrzeżeń. Problem dotyczył dostawy gruntu, budowli czy budynku.

Przykład sprzedaży działki

Ważne jest, jak podkreśla Robert Tomaszewski z SaveInvest, że dokonanie dostawy nie zawsze wiąże się ściśle ze sporządzeniem aktu notarialnego. Sam taki akt to jedynie przekazanie domyślne gruntu, budowli czy budynku. Często bowiem z okoliczności sprawy, czy nawet samego aktu notarialnego, moment przekazania nieruchomości jest inny. To właśnie on wyznacza powstanie obowiązku podatkowego w VAT. Znajduje to odzwierciedlenie w licznych orzeczeniach sądów administracyjnych (np. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie Sygn Akt I SA/Lu456/13), gdzie rozstrzygnięcie stanowi, iż „zasadnicze z punktu widzenia ustalenia powstania obowiązku podatkowego w VAT jest faktyczne przejęcie władztwa nad rzeczą”. Sprawa dotyczyła sprzedaży działki pod zabudowę. Kupującemu zależało wówczas na przejęciu prawnym działki w celach uzyskania, m.in. pozwolenia na budowę. Natomiast sprzedającemu – na składowaniu odpadów i opału.

Przekazanie nieruchomości miało nastąpić kilka miesięcy po dacie sporządzenia aktu notarialnego. Sąd, po ponownym rozpoznaniu sprawy, przyjął, że przeniesienie prawa do rozporządzania towarami nastąpi w chwili przejęcia nieruchomości. Wydanie tejże nieruchomości w przepisach nie następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego. Stanowisko takie posiada też odzwierciedlenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (Sygn Akt I FSK 530/12). Rozstrzygnął on, iż „z chwilą zawarcia aktu notarialnego nie uzyskano takich uprawnień, mogących świadczyć o jednoczesnym uzyskaniu władztwa ekonomicznego nad nabytym gruntem w rozumieniu VAT. W tej sytuacji data aktu notarialnego nie mogła oznaczać znamienia w postaci wydania towaru”.

Jest to właściwe orzecznictwo. Strony umowy mogą swobodnie i w porozumieniu określić, że termin przeniesienia takiego prawa do rozporządzania gruntem jako właściciel będzie późniejszy, niż samo sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego. Należy pamiętać, że w przypadku zapłaty przed tym terminem części lub całości należności rodzi obowiązek podatkowy w myśl przepisów ustawy.