Kiedy fiskus ma prawo zakwestionować cenę aktu notarialnego?

Zbyt niska wartość transakcji nieruchomości może zwrócić uwagę fiskusa

Przepisy skarbowe dotyczące transakcji na rynku nieruchomości są w Polsce bardzo jasno ustalone. Problem pojawia się w momencie, gdy nabywamy nieruchomość w promocyjnej, okazyjnej cenie. Wówczas urząd skarbowy ma prawo zakwestionować wartość przeprowadzonej transakcji.

Sposób naliczania PCC

Podpisanie umowy u notariusza zdawałoby się kończyć transakcję. Jeśli jednak urząd skarbowy dopatrzy się zaniżenia ceny nieruchomości w takim akcie, ma prawo interweniować. Zbyt duża rozbieżność między ceną określoną w transakcji, a cenami rynkowymi nieruchomości, mogą przysporzyć wielu problemów nabywcy i sprzedającemu. Sprzedaż nieruchomości opodatkowana jest tzw. podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wysokość takiego podatku ustalana jest indywidualnie dla każdej transakcji i stanowi 2% ceny sprzedaży. Wartość podatku ustala się podczas zawierania umowy u notariusza. To właśnie notariusz odpowiedzialny jest za pobranie takiego podatku i przekazanie go do urzędu skarbowego.

Kiedy podatek PCC nie jest naliczany?

Wyjątkiem od reguły pobierania podatku od czynności cywilnoprawnych jest sytuacja, w której nieruchomość nabywa się od dewelopera na rynku pierwotnym lub też nieruchomość nabywana jest od firmy, która jest płatnikiem VAT. W takiej sytuacji, zgodnie z art.2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, takie czynności nie podlegają opodatkowaniu. Wyjątkiem jest również sytuacja, w której transakcja dotyczy gruntów stanowiących w myśl przepisów prawa, grunty rolne.

Rozbieżne ceny nieruchomości

Duże rozbieżności w rynkowych i transakcyjnych cenach nieruchomości zawsze wzbudzają niepokój i zainteresowanie fiskusa. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 09.09.2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawą opodatkowania transakcji jest każdorazowo wartość rynkowa nieruchomości. Ustawa nie precyzuje jednak, jakie odstępstwa od tej wartości są dopuszczalne. Jak informuje Robert Tomaszewski, Prezes SaveInvest Sp. z o.o.: „Odstępstwa w różnicach cen rynkowych i cen transakcyjnych nieruchomości są naturalne i nie ma możliwości ich wyeliminowania. Choćby z powodu dużej konkurencji na rynku transakcyjnym. Jednak z doświadczenia wiem, że w przypadku 20%­-30% różnic między cenami, nie ma problemów. Fiskus nie wykazuje zainteresowania takimi transakcjami.

Wynika to z faktu, ze nieruchomość nieruchomości nie równa. Zaś różnica w lokalizacji nawet o kilkadziesiąt metrów może zmieniać wartość działki nawet trzykrotnie”. Działania fiskusa są jak najbardziej zrozumiałe. Mają na celu wyeliminowanie nieuczciwego zaniżania wartości transakcji, co w konsekwencji prowadzi do zaniżania należnego podatku. Urząd skarbowy, który wykryje takie nieprawidłowości ma prawo interweniować, a skutki takiej interwencji mogą dotknąć zarówno kupującego, jak i sprzedającego. To właśnie od kupującego fiskus najczęściej żąda zwrotu zaniżonego podatku. Z jednej strony działania fiskusa są dobre i zgodne z literą prawa. Z drugiej jednak może się zdarzyć nadgorliwy pracownik urzędu skarbowego, który podda w wątpliwość transakcję zawartą w legalny i uczciwy sposób.

Co dalej?

Urząd skarbowy, który kwestionuje wartość jakiejś transakcji, wzywa strony transakcji do podwyższenia jej wartości i naliczenia odpowiedniego podatku. Inną ewentualnością jest wezwanie do złożenia wyjaśnień dotyczących okoliczności nabycia nieruchomości za cenę niższą niż rynkowa. Jeśli wyjaśnienia okażą się dla fiskusa niewystarczające zostaje powołany rzeczoznawca, który określa realną wartość nieruchomości. Jeśli strony zgadzają się na podwyższenie kwoty transakcji lub jeśli rzeczoznawca określi wyższą wartość przedmiotu umowy, zostaje naliczony wyższy podatek, który należy zapłacić z odsetkami, od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Możliwość zakupu nieruchomości w niskiej cenie może być bardzo atrakcyjna dla kupującego. Przed transakcją powinien on jednak zastanowić się skąd tak niska cena nieruchomości, a także czy taka transakcja – jeśli nie ma bardzo dobrego uzasadnienia – nie będzie obciążona dodatkowymi kosztami związanymi z interwencją fiskusa.