Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jego brak powoduje zniechęcenie inwestorów

Prawidłowe prowadzeni polityki przestrzennej i dbanie o rozwój podległego terenu to obowiązek każdej jednostki samorządu terytorialnego. Gminom jednak niekoniecznie zależy, a na pewno nie spieszy z uchwalaniem planów. Trudno jest zmienić taki stan, gdyż nie ma żadnych instrumentów, które by je mobilizowały i nakazywały im takie planowanie.

Kontrowersje związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Na podstawie uchwalonego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego (MPZP) prowadzi się przede wszystkim nowe inwestycje. Dlaczego więc gminy nie dbają o rozwój? Chodzi o koszty. Nie wynikają one z samej procedury planistycznej, tylko o późniejsze wypłaty odszkodowań dla właścicieli gruntów, które po uchwaleniu planu gmina będzie musiała wykupić. Świadomość społeczeństwa wzrasta i w przypadku spadku wartości ich własności na skutek ograniczenia możliwości inwestycyjnych, które istniały przed uchwaleniem MPZP, coraz częściej występują o wypłaty związanego z tym odszkodowania. To dlatego większość gmin ustala warunki dla nowych inwestycji w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ), której podstawy wydania określa precyzyjnie ustawa o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym.

Ta forma rozstrzygania jest o tyle wygodna, że o wszelkich parametrach i możliwościach zabudowy decyduje wójt/burmistrz/prezydent. Kryteria zaś są dość ogólne. Stąd wiele kontrowersji i dość bogate interpretacje tego tematu w orzecznictwie. W rękach wspomnianych przedstawicieli samorządów lokalnych znajduje się władza, z którą jak wiadomo trudno się rozstać. A to właśnie uchwała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozbawia ich podejmowania takich, a nie innych decyzji.

Robert Tomaszewski z SaveInvest podkreśla, że faktycznie sam proces sporządzania planu jest dość czasochłonny i niezbyt prosty. Ponadto wymaga odpowiedniej wiedzy, znajomości potrzeb gminy i mieszkańców a także prognoz związanych z przyszłym wykorzystaniem danego terenu, wielu uzgodnień i opinii. Koszty procesu uchwalania ponosi gmina i stąd niechętne jest szybkie planowanie. Jednak tworzenie miejscowych planów to niewątpliwie same korzyści dla gminy. Zachęca to inwestorów, którzy mają większe możliwości realizacji projektów i szybciej uzyska zgodę na budowę. Z kolei brak MPZP osłabia konkurencyjność i zniechęca inwestorów strategicznych.

Warunki zabudowy

Prezes SaveInvest doskonale zna sytuacje, gdzie budowanie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy doprowadziło do powstania budynków na terenach, gdzie gmina miała zaaranżować park tylko dlatego, że w sąsiedztwie stały już podobne budynki. Dlaczego tak się dzieje? Bo art. 61 ust. 1 pkt 1 wspomnianej ustawy zawiera w sobie zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania nowej zabudowy do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Poza tym warunki zabudowy mogą być wydane, gdy:

• co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana,

• teren ma dostęp do drogi publicznej,

• istnieje lub jest projektowane uzbrojenie terenu wystarczające dla planowanej inwestycji,

• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne,

• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi

Skąd więc gminy mają pozyskać środki na uchwalenie MPZP? Teoretycznie powinny je mieć z podatku od wzrostu wartości terenów objętych planem. Jednak ustawa jest wadliwa i płacenia takiej daniny łatwo uniknąć, co w konsekwencji powoduje zmniejszenie liczby uchwalanych dobrych planów, które powodowały by wzrost znaczenia inwestycyjnego gminy i rozwój infrastruktury.