Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy.

Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi publicznej bezpośrednio lub pośrednio np. przez drogę prywatną. Jednak sam fakt istnienia drogi nie zapewnia bezpieczeństwa ani komfortu dojazdu do własnej nieruchomości w przypadku jej zakupu. W naszym kraju sprawy związane z drogami dojazdowymi są często skomplikowane i problematyczne. Dlatego warto wiedzieć na ten temat jak najwięcej, aby uniknąć problemów i dodatkowych kosztów.

Właściciel drogi

Kiedy udaje się dojechać do działki, aby ją obejrzeć, wydaje się, że wszystko jest w porządku. Może się jednak okazać, że po jakimś czasie ktoś zażąda opłaty za przejazdy, w ogóle ich zabroni lub stan drogi dojazdowej będzie uniemożliwiał jej użytkowanie. Może także się zdarzyć, że choć do działki można bez problemu dojechać, zaistnieją problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę. A to dlatego, że działka nie ma prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi.

W wielu miejscach ludzie ciągle poruszają się drogami wytyczonymi na sąsiednich działkach, korzystając latami z sąsiedzkiej grzeczności. Problem z taką drogą, którą nazywa się zwyczajową, pojawia się, gdy grzeczność się kończy z powodu zmiany właściciela nieruchomości lub sposobu jej użytkowania. Dlatego już na etapie oglądania działki koniecznie trzeba dowiedzieć się, kto jest właścicielem drogi, która do niej prowadzi, i co z tego wynika. Ustalenie właściciela drogi, która prowadzi do danej działki jest konieczne, by uniknąć w przyszłości komplikacji związanych z dojazdem do własnej nieruchomości.

Droga publiczna

Do dróg publicznych zalicza się drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne, może z nich korzystać każdy zgodnie z ich przeznaczeniem. Drogi publiczne stanowią własność Skarbu Państwa lub samorządu województwa, powiatu lub gminy. Zatem o tym, czy droga jest publiczna decyduje to, czyją jest własnością. Z punktu widzenia osoby, która zamierza zakupić działkę pod budowę domu, najbardziej pożądany jest jej bezpośredni dostęp do drogi gminnej. W takim wypadku to na gminie spoczywa obowiązek utwardzenia, oświetlenia oraz odśnieżania. Dodatkowo można z niej korzystać bez żadnych ograniczeń.

Prawnie zagwarantowany dojazd

Niestety nie każda działka rekreacyjna czy działka budowlana ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W takim wypadku konieczne jest uzyskanie dostępu do takiej drogi przez inne nieruchomości. Bez tego działka jest praktyczne bezużyteczna, nie można na niej nic wybudować, spada zatem także jej wartość. Taką działkę można kupić w okazyjnej cenie. Jednak przed transakcją należy dobrze przemyśleć swoje dalsze kroki oraz koszty związane z uzyskaniem dostępu do drogi. Istnieje kilka sposobów uzyskania dostępu z działki do drogi publicznej:

• ustanowienie służebności przejazdu
• kupno na współwłasność wydzielonej drogi dojazdowej
• zakup działki sąsiedniej, która posiada dostęp do drogi publicznej.

Ustanowienie służebności przejazdu

Dostęp do drogi publicznej można uzyskać dzięki ustanowieniu służebności gruntowej. Zgodnie z art. 285 §1 kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości w ten sposób, że właściciel jednej nieruchomości (władnącej) może korzystać w określonym zakresie z drugiej nieruchomości (obciążonej). Służebność gruntowa (w odróżnieniu do służebności osobistej) jest związana z własnością, a nie właścicielem i przysługuje każdemu kolejnemu właścicielowi danej nieruchomości. Służebność gruntowa może dotyczyć rożnych kwestii, także przejazdu. Pozwala na długoterminowe rozwiązanie sprawy korzystania z cudzej nieruchomości i uzyskania dostępu do drogi publicznej.

Ustanowienie służebności przejazdu może nastąpić na podstawie umowy pomiędzy obiema stronami. Konieczne jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej złożone w formie aktu notarialnego. Właściciele obu nieruchomości powinni u notariusza spisać odpowiednią umowę zawierającą ustalenia dotyczące przebiegu drogi, wysokości wynagrodzenia i jego formy (jednorazowa lub okresowa). Ustanowienie służebności powinno być również wpisane do ksiąg wieczystych obu nieruchomości, w dziale III kw nieruchomości obciążonej (tej, na której służebność jest ustanowiona), natomiast w dziele I-Sp kw nieruchomości władnącej (tej, dla której służebność jest ustanawiana, jako jej usprawnienie).

Służebność przejazdu polega na możliwości przejeżdżania przez cudzą nieruchomość. Powstaje najczęściej w wyniku zawartej umowy lub orzeczenia sądowego.

Droga konieczna

Nie zawsze udaje się ustanowić służebność na drodze porozumienia między obiema stronami. W takim wypadku właścicielowi nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi, pozostaje ustanowienie służebności drogi koniecznej na drodze postępowania sądowego. Drogę konieczną ustanawia się za opłatą dla właściciela nieruchomości, przez którą droga będzie przebiegać. Wysokość tej opłaty ustala się na podstawie cen rynkowych; uwzględnia również straty poniesione w związku z ustanowieniem służebności. Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej należy złożyć do właściwego ze względu na położenie działek sądu rejonowego.

Udział w drodze

Rozwiązaniem dostępu do drogi publicznej może być również wspólny zakup drogi dojazdowej wraz z właścicielami sąsiednich działek, którzy także będą z niej korzystać. W takim wypadku każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej drogi a jednocześnie nie ma prawa do żadnej wyodrębnionej części. Każdy z właścicieli może rozporządzać swoim udziałem, sprzedać lub oddać w użytkowanie. Natomiast do rozporządzania całością potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli. Z czasem taką drogę może przejąć gmina, która zadba o jej utrzymanie i właściwy stan.

Przykład z życia

„Mamy działkę, na której ustanowiono służebność przejazdu. Od niedawna jednak sąsiad, który przejeżdżał przez naszą działkę ma już drogę gminną z drugiej strony działki, ciągle jednak jeździ przez naszą. Czy w takim wypadku można jakoś zablokować tą służebność?” Jacek S.

W przypadku, kiedy sąsiad uzyskał bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a więc służebność utraciła dla sąsiada wszelkie znaczenie, można zażądać od niego zniesienia służebności przejazdu (zgodnie z art. 295 kodeksu cywilnego). Służebność przejazdu do działki dotyczy jedynie sytuacji, kiedy nie istnieje inna możliwość zapewnienia dostępu do drogi publicznej.

Przejęcie drogi przez gminę

Właściwie to większość dróg powinna mieć status drogi publicznej. Części nieruchomości zajęte przez drogi dojazdowe powinny być przejmowane przez gminy, do których zadań należy dbanie o infrastrukturę. Przejmowanie takiej drogi powinno odbyć się na podstawie umowy sprzedaży z jej dotychczasowym właścicielem lub w drodze wywłaszczenia, jeśli właściciel odmawia sprzedaży.

Szerokość drogi

Znaczenie ma także jakość drogi dojazdowej. Należy pamiętać, że po postawieniu domu będzie się nią jeździć nawet kilka razy dziennie, dlatego dojazd powinien być komfortowy. Istotna jest zarówno jakość nawierzchni, jak i szerokość. Wąska droga będzie spełniać swoje zadanie przy małej gęstości zabudowy, jeśli jednak powstanie osiedle to droga o szerokości 4 m może nie wystarczyć, samochody nie będą w stanie się minąć. Szeroka droga daje więcej możliwości, pozwoli w przyszłości na wybudowanie chodników i oświetlenia, co zwiększy swobodę oraz bezpieczeństwo poruszania się po osiedlu. Dlatego drogi wewnętrzne powinny mieć minimum 8 m szerokości. Zbyt wąska droga może również skutecznie uniemożliwić uzyskanie pozwolenia na budowę.

Kluczowa kwestia

Uregulowana prawnie sprawa dostępu do drogi to kluczowa kwestia, kiedy zamierza się szybko rozpocząć budowę. Koniecznie trzeba ustalić, kto jest właścicielem drogi, którą dojeżdża się do nieruchomości. Jeśli to droga publiczna to dobrze, w przypadku drogi prywatnej należy dowiedzieć się czy korzystanie z niej, jest zagwarantowane prawnie. Jeśli natomiast w ogóle nie ma drogi dojazdowej należy liczyć się z czasem i kosztami, które będą niezbędne do jej ustanowienia.