Gmina zmieniła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Masz prawo do odszkodowania

Zgodnie z prawem jeśli na skutek wprowadzenia do planu miejscowego (MPZP) pewnych zmian wartość nieruchomości spada, jej właściciel ma prawo do odszkodowania lub wysunięcia innych roszczeń. Jeśli natomiast na skutek zmiany treści planu wartość nieruchomości wzrasta, gmina może żądać uiszczenia odpowiedniej opłaty z tego tytułu.

Wartość maleje – odszkodowanie dla właściciela

Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeśli w konsekwencji zmiany MPZP (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości lub nawet z jakiejś jej części w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy. Może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część. Gmina może przychylić się do tych żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę.

Jeśli natomiast właściciel dokonuje zbycia nieruchomości (której wartość obniżona została zmianami w miejscowym planie) i nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości jego nieruchomości. Wysokość należnego odszkodowania ustala się, co do zasady, na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego MPZP, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opisane roszczenia można zgłaszać nie później niż po upływie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo uchwalone w nim zmiany stały się obowiązujące.

Nowy MPZP

Jeśli żadne z przedstawionych rozwiązań nie satysfakcjonują właściciela nieruchomości można próbować skontrolować nowy plan pod kątem jego zgodności z założeniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Jeśli założenia tych dwóch dokumentów będą ze sobą sprzeczne można wnosić o unieważnienie uchwały. Można także sprawdzić, czy gmina nie dopuściła się zaniechań w procesie uchwalania aktu – najczęstszym błędem jest brak dyskusji publicznej (lub jej niezgodne z zasadami przeprowadzenie) nad wyłożonym do publicznego wglądu projektem planu miejscowego. Jeśli gmina dopuściła się naruszenia zasad powszechnie obowiązujących przy sporządzaniu planu można wnosić o unieważnienie uchwały rady gminy w całości lub też w jej części.

Wartość wzrasta – opłata na rzecz gminy

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta posiada kompetencje do ustalenia i pobrania jednorazowej opłaty, której wartość nie może przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Warto pamiętać, że właściciel albo użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może żądać od gminy ustalenia w drodze decyzji dokładnej wysokości takiej opłaty jeszcze przed zbyciem nieruchomości – mówi Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Przy określaniu wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.