Bez odpowiedniego dostępu do drogi nic nie wybudujemy

Zgodnie z prawem jeśli nieruchomość nie ma zapewnionego odpowiedniego dostępu do drogi publicznej inwestor nic na takim terenie nie będzie mógł wybudować. Jakie szanse ma właściciel nieruchomości na otrzymanie zgody na zjazd z drogi szybkiego ruchu?

Teren objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Co jeśli dla danych terenów nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Inwestor, aby uzyskać pozwolenie na budowę, musi wystąpić o uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Przy wydawaniu tego rodzaju decyzji administracyjnej organy samorządowe kierują się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według tych dyrektyw, aby było możliwe ustalenie warunków zabudowy muszą zaistnieć wszystkie spośród wymienionych tam warunków. A m.in. działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. A więc na nieruchomości, na której nie ma zapewnionego odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, po prostu nic nie wybudujemy.

Droga publiczna

Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawarte jest w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę wewnętrzną, albo poprzez ustanowienie służebności drogowej. Orzecznictwa sądowe pozostają jednoznaczne co do tej kwestii. O bezpośrednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza wcale jednoznacznie bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestora z taką drogą. Ale w równym stopniu prawna i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na obszar stanowiący własność inwestora.

Tu właśnie w większości przypadków pojawiają się kłopoty. W praktyce bowiem uznanie dostępu za odpowiedni ma charakter uznaniowy. Przekonał się o tym właściciel działki położonej, co prawda przy drodze publicznej, ale takiej, która należała do tras przyśpieszonego ruchu. Wystąpił on do oddziału Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad o wydanie zgody na indywidualny zjazd z drogi. Właściciel był niezmiernie zdziwiony otrzymaną odmową, ponieważ jego sąsiedzi mieli indywidualne zjazdy. Organ swoją decyzję poparł art. 29 ust. 4 ustawy o drogach publicznych, zgodnie z którym zarządca drogi posiada kompetencje, by odmówić wydania zgody na zjazd, jeżeli przemawiają za tym faktem względy natury technicznej.

Zjazd

Zjazd na drogę z ruchem przyspieszonym stanowi, zdaniem organu, poważne zagrożenie dla bezpieczeństwa ruchu, także również ze względu na fakt, że sąsiedzi posiadają już kilka prywatnych zjazdów. Oddział GDDKiA wskazał również, że istnieje inna możliwość dojazdu do nieruchomości. Nakazał tym samym wystąpić właścicielowi do sądu o ustanowienie na jego rzecz służebności drogi koniecznej, która miałaby biec przez teren jednej z nieruchomości sąsiedniej. Art. 145 kodeksu cywilnego dyktuje zasady ustalania drogi koniecznej.

Można dokonać tego ustanowienia na dwa sposoby. Po pierwsze można próbować załatwić sprawę polubownie z właścicielem sąsiedniej działki. Jeśli sąsiad nie będzie wyrażał żadnego sprzeciwu wobec faktu, że przez obszar jego działki przebiegać będzie droga wiodąca do sąsiedniego obiektu, oczywiście za odpowiednim wynagrodzeniem, można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie. Jeśli jednak w praktyce takie rozwiązanie nie będzie możliwe do zrealizowania, pozostaje jedynie droga sądowa. Należy uświadomić sobie, że sąd w żadnym razie nie jest zobowiązany treścią zgłoszonego wniosku i sam może przeprowadzić drogę w sposób inny, niż zażądał tego wnioskodawca – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Orzecznictwo sądu

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygnatura akt: I OSK 1325/13) zgoda na zjazd z drogi szybkiego ruchu powinna mieć charakter uznaniowy. wzależności od konkretnych okoliczności sprawy inwestor może taką otrzymać lub też nie. Jednak warto pamiętać, że zdaniem sądu właściciel nieruchomości najpierw powinien szukać możliwości ustanowienia na jego rzecz służebności przejazdu. A dopiero później, jeśli okaże się ze jej ustanowienie nie jest możliwe, występować o uzyskanie pozwolenia na zjazd z drogi szybkiego ruchu.