Sprzedajemy nieruchomość – kiedy możemy liczyć na ulgę podatkową?

Sprzedaż nieruchomości po pięciu latach zwolniona jest z obowiązku podatkowego PIT. W jakich innych sytuacjach można liczyć na zwolnienie podatkowe, czyli kiedy, w optyce fiskusa, zaspokajamy potrzeby mieszkaniowe?

Sprzedaż nieruchomości bez podatku

Według obowiązujących przepisów podatek PIT należny z tytułu sprzedaży nieruchomości wynosi 19 proc. dochodu, czyli przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości pomniejszonych przez koszty uzyskania tego przychodu. Należy jednak pamiętać, że w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłem przychodu nie jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeśli nastąpiło ono po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. A więc, jeśli inwestor zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat kalendarzowych od dnia jej nabycia, zgodnie z prawem, następuje zwolnienie z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego.

Określony ustawowo 5-letni okres zwyczajowo licznym od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Zwolnienie podatkowe w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe

Jak zostało powiedziane – sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od daty jej nabycia jest całkowicie zwolniona z podatku PIT. Czy są jednak inne okoliczności, w których można sprzedać nieruchomość przed upływem wspomnianego terminu i również uniknąć wysokiej daniny na rzecz fiskusa? Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT: „wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe”.

A więc wystarczy po prostu przeznaczyć środki uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, czyli przykładowo na zakup innej nieruchomości (mieszkania, działki budowlanej) czy budowę domu– wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Przewidziany przez ustawodawcę czas na dokonanie takiej transakcji to okres dwóch lat – liczony od końca roku, w którym nastąpiło zbycie danej nieruchomości.

Czym są wydatki na cele mieszkaniowe?

Wspomniany przywilej podatkowy można zastosować tylko jeśli nabycie innej nieruchomości służy stricte zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Należy mieć na uwadze fakt, że izby skarbowe analizują każdą sprawę skrupulatnie. Dlatego trzeba sięgnąć do przesłanek prawnych i sprawdzić, jakie transakcje fiskus uzna za te zaspokajające potrzeby mieszkaniowe.

Zgodnie ze ustawą o PIT za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uzna się: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, związanych z tym budynkiem lub lokalem; nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie przewidziany przez ustawę, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego. Za cele mieszkaniowe uzna się także: budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego (lub jego części).

Komu przysługuje zwolnienie?

Jak wynika z wielu interpretacji izb skarbowych, aby skorzystać z omawianej powyżej formy zwolnienia podatkowego, należy dysponować tytułem prawnym do nieruchomości – a więc posiadać prawo własności lub współwłasności. Jeśli liczymy na zwolnienie, a nieruchomość należy tylko do przykładowo współmałżonka (bo tylko jego wymieniono w schedzie) trzeba liczyć się z tym, że fiskus naliczy stosowną daninę od połowy sprzedanej nieruchomości.