Jak uniknąć wysokiego podatku przy sprzedaży niedoszacowanych lub nabytych nieodpłatnie gruntów? Część pierwsza

W sytuacji, gdy inwestor nabywa nieodpłatnie grunt (m.in. w ramach schedy) lub też, gdy cena nabycia była niedoszacowana (przykładowo wskutek wyroku sądowego) w ramach prowadzonej przez siebie działalności przy sprzedaży nieruchomości może rozpoznać jej wartość początkową w wysokości wartości rynkowej.

Sprzedaż nieodpłatnie nabytych gruntów, lub takich których wartość nabycia była niedoszacowana, nie zawsze musi wiązać się z wysokimi daninami na rzecz fiskusa. Inwestor może skorzystać z kilku przywilejów, jakie oferuje mu ustawodawca. Jakie są sposoby uniknięcia wysokiej daniny na rzecz fiskusa przy sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż działki po 5-latach

Inwestorzy noszący się z zamiarem sprzedaży tego typu gruntów powinni dokładnie zaplanować taką transakcję. Najbardziej korzystnym rozwiązaniem, z punktu widzenia przedsiębiorców, jest odczekanie przewidzianego przez ustawodawcę czasu, po którym sprzedaż byłaby całkowicie zwolniona z podatku PIT.

Według obowiązujących przepisów podatek PIT należny z tytułu sprzedaży nieruchomości wynosi 19 proc. dochodu, czyli przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, pomniejszonych przez koszty uzyskania tego przychodu (mowa o tzw. „podatku Belki”). Należy jednak pamiętać, że w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłem przychodu nie jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeśli nastąpiło ono po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. A więc, jeśli inwestor zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości po upływie 5 pełnych lat kalendarzowych od dnia jej nabycia, zgodnie z prawem, następuje zwolnienie z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego. Określony ustawowo 5-letni okres zwyczajowo licznym od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Wzrost wartości składnika majątku

Inwestor sprzedający nieruchomość, której cena nabycia była mocno niedoszacowana (czyli znacznie niższa od rzeczywistej wartości rynkowej. Mowa o sytuacjach, gdy nieruchomość została nabyta przykładowo w drodze wyroku sądowego, czy licytacji komorniczej) może spodziewać się powstania dość wysokiego zobowiązania podatkowego. Wszystko za sprawą faktu, że dochód do opodatkowania będzie dużo większy niż w sytuacji, gdyby wartość początkowa gruntu byłaby równa tej rynkowej. W sytuacji sprzedaży gruntu przez przedsiębiorcę powstaje u niego dochód podatkowy. Stanowi on różnicę pomiędzy ceną sprzedaży (przychodem należnym) a kosztem uzyskania tego przychodu. Podatnicy decydujący się na inwestycje w nieruchomości ujmują je w prowadzonej ewidencji środków trwałych w wysokości ceny jej nabycia. To właśnie jej niezamortyzowana część będzie stanowić koszt podatkowy w chwili późniejszej sprzedaży – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Zgodnie z prawem przedsiębiorca nie posiada uprawnień, by do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć wydatki na nabycie gruntu lub prawa użytkowania wieczystego do niego. Co więcej nie ma możliwości ich podatkowej amortyzacji – co wynika bezpośrednio z art. 22c pkt 1 ustawy o PIT oraz art. 16c pkt 1 ustawy o CIT, zgodnie z którymi zarówno przedsiębiorcy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jak i ci opodatkowani podatkiem dochodowym od osób prawnych, nie mają możliwości bieżącego amortyzowania gruntów oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów. Zatem to wartość początkowa będzie kosztem podatkowym przy sprzedaży tych aktywów. Powstaje zatem duże prawdopodobieństwo zapłaty wysokiego podatku z tytułu „wzrostu wartości składnika majątku”.

Jak unikać niezwykle wysokiej daniny na rzecz fiskusa, czyli na czym polega rozpoznanie wartości początkowej w wartości rynkowej? Jak poprawnie i zgodnie z prawem określić wartość rynkową składników majątku, które pozyskane zostały w sposób nieodpłatny lub też których wartość nabycia ze względu na okoliczności jest niedoszacowana oraz jak wygląda opodatkowanie darowizny – o tych kwestiach w kolejnej części poradnika.