Opłacalność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego. Część pierwsza

Czy opłacalne jest przekształcanie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości? Opłata z takiego tytułu stanowi różnicę między wartością prawa własności, a wartością samego użytkowania wieczystego.

Podmioty uprawione do przekształcania

Użytkownik wieczysty musi spełniać pewne warunki określone przez przepisy prawne, by móc dokonać przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. W myśl art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, osoby fizyczne i osoby prawne, które w dniu 13 października 2005 roku były użytkownikami wieczystymi nieruchomości mają podstawy prawne do wystąpienia z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego swojej nieruchomości we wspomniane prawo własności.

Z takim roszczeniem mogą wystąpić również osoby fizyczne będące wspomnianego dnia użytkownikami wieczystymi nieruchomości, w sytuacji, gdy użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy w zamian za wywłaszczenie, bądź przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990r. Przepis uwzględnia również osoby fizyczne i prawne, które są właścicielami lokali biorących udział w nieruchomości wspólnej, obejmującej prawo użytkowania wieczystego, lub spółdzielnie mieszkaniowe, które są właścicielami budynków mieszkalnych, bądź garaży.

Dodatkowo, żądanie dokonania takiego przekształcenia mogą zgłosić osoby fizyczne i prawne, które są następcami prawnymi podmiotów wspomnianych powyżej. W konsekwencji, prawo to przysługuje jednocześnie osobom, które nabyły prawo użytkowania wieczystego m.in. na postawie umowy sprzedaży, darowizny, czy także dziedziczenia po dniu 13 października 2005 r. Ważny jest jednak jeden warunek – prawo użytkowania wieczystego musi zostać ustanowione właśnie przed tą datą.

Konieczny wniosek i opłaty

By dokonać przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości należy przedłożyć wniosek do organu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego jest to organ wykonawczy odpowiedniej jednostki samorządowej. Jest to np. wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarządu powiatu, lub zarządu województwa. Natomiast w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa taką decyzję administracyjną wydaje starosta. Kwestią, która zasługuje na szczególną uwagę jest odpłatność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Osoba, na rzecz której dokonano wspomnianego przekształcenia zobowiązuje się do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu przekształcenia. Stanowi ona różnicę pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości, a wartością samego użytkowania wieczystego.

W praktyce ustalenie wartości tych sum następuje na podstawie sporządzonego na zlecenie właściwego organu operatu szacunkowego. Twory się go, w uproszczeniu, w oparciu o ceny rynkowe nieruchomości znajdujących się w pobliskiej okolicy. Na wniosek użytkownika opłata ta rozkładana jest na raty – zwykle na czas od 10 do 20 lat. Wnioskodawca może wystąpić również o skrócenie czasu spłaty poniżej 10 lat. Jeśli taki wniosek trafi w ręce urzędników, rozłożenie opłaty na raty jest obligatoryjne. Nieuiszczona część rozłożonej na raty opłaty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP. Może zostać również wyrażona zgoda na zastosowanie innej stopy procentowej, aby doprowadzić do zmniejszenia oprocentowania nieuiszczonej części opłaty. Gdy mamy do czynienia z własnością Skarbu Państwa decyzje podejmuje wojewoda. Natomiast w przypadku własności samorządu terytorialnego – właściwa rada lub sejmik.