Gmina zmieniła plan zagospodarowania przestrzennego? Musi zrekompensować szkody

Jeśli zmiana miejscowego planu (MPZP) rodzi dla właściciela nieruchomości jakieś szkody może wystąpić on z żądaniem odszkodowania. Nawet jeśli swojego gruntu nie planował sprzedać lub nie chciał prowadzić na nim jakiejkolwiek inwestycji.

Prawo własności a uprawnienia gminy

Zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w MPZP (albo w przypadku jego braku w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym dyktują sposób w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości. Co jednak w sytuacji, gdy gmina zmienia miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a ten nowy mocno ogranicza prawa właściciela? Przykładowo wprowadzono zakaz jakiejkolwiek zabudowy, który w konsekwencji znacznie obniży wartość rynkową działki oraz zainteresowanie potencjalnych nabywców?

Żądania właściciela działki

Na wartość gruntu ma wpływ jego status prawny, możliwość jego wykorzystania. A w konsekwencji wszelkie ograniczenia w możliwości jego zagospodarowania obniżają jego wartość. Dlatego ustawodawca zabezpieczył interes właścicieli – zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeśli w konsekwencji zmiany MPZP korzystanie z nieruchomości lub nawet z jakiejś jej części w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem uniemożliwiono (albo rzeczywiście utrudniono), właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy. Może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub dokona wykupu całej nieruchomość lub jej części.

Nie ma tu znaczenia, czy właściciel planował sprzedać swoją ziemię, czy przykładowo przeprowadzić na niej jakąkolwiek inwestycję. Wspomniany przepis obejmuje bowiem nie tylko faktyczny sposób korzystania z nieruchomości, ale także te potencjalne formy jej wykorzystywania – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Dlatego, co potwierdza wiele orzecznictw sądowych, nowe ograniczenia zawarte w treści MPZP godzą bezpośrednio w możliwość wykonywania prawa własności do nieruchomości. Idąc dalej takie ograniczenie może wpłynąć również na możliwość zaciągnięcia kredytu. Właściciel dostanie go bez większych problemów na działkę budowlaną (przykładowo chce wybudować dom jednorodzinny), jeśli natomiast w banku przedłoży dokument, z którego wynika, że działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym wprowadzony został całkowity zakaz zabudowy. Z pozyskaniem takich środków może mieć spore kłopoty.

Reakcja gminy

Gmina może przychylić się do wspomnianych powyżej żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę. Jeśli natomiast właściciel dokonuje zbycia nieruchomości (której wartość obniżono przez zmiany w miejscowym planie) i nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości jego nieruchomości. Wysokość należnego odszkodowania ustalana jest, co do zasady, na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opisane roszczenia można zgłaszać nie później niż po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo uchwalone w nim zmiany stały się obowiązujące.