Dostawa niezabudowanych i zabudowanych terenów a podatek VAT

Jakie warunki muszą zostać spełnione, by, zgodnie z prawem, dostawa niezabudowanych nieruchomości podlegała zwolnieniu od podatku VAT? Co w sytuacji, gdy część wniesionej aportem nieruchomości ma w planie inne przeznaczenie? W jaki sposób rozliczyć z fiskusem dostawę terenów zabudowanych?

Zwolnienie z VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa terenów niezabudowanych – innych niż tereny budowlane – zwolniona jest z obowiązku uiszczenia podatku VAT. Przez wspomniane w ustawie „tereny budowlane” rozumieć należy grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z treścią uchwalonego dla tego obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dla danych terenów plan nie został uchwalony – wiążące są ustalenia zawarte w decyzji określającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu – tłumaczy Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Jeśli nieruchomość nie spełnia przewidzianych przez ustawodawcę kryteriów to podlega ona opodatkowaniu w wysokości 23 proc. stawki podatkowej.

Kłopoty z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Co, gdy z planu miejscowego wynika, że część wniesionej aportem nieruchomości gruntowej musi przykładowo pozostać w użytkowaniu rolniczym? Czy w takim zakresie inwestorowi również przysługuje zwolnienie z podatku VAT? Według jakiej stawki powinien w takich okolicznościach rozliczyć się podatnik?

Ważny dla rozważań jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 15 kwietnia 2015 roku (sygnatura akt: I SA/Gd 364/15). WSA zajął stanowisko, zgodnie z którym, gdy dojdzie do sytuacji opisanej powyżej wnoszona aportem nieruchomość gruntowa ma podwójne przeznaczenie – w tej konkretnej sprawie pod zabudowę w postaci elektrowni wiatrowych oraz użytkowanie rolnicze. W konsekwencji fiskus powinien przyjąć, że wniesienie aportem gruntów podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie w części, w jakiej nieruchomości te przeznaczone zostaną pod zabudowę zgodną z celami inwestycyjnymi – czyli pod budowę turbin wiatrowych.

Natomiast, co się tyczy pozostałej części, czyli tej która zgodnie z treścią planu musi zostać przeznaczona na cele rolnicze, to korzysta ona ze zwolnienia o jakim mowa w przywołanym wcześniej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Niezbędne dla ustalenia powierzchni objętej opodatkowaniem będzie wtedy proporcja maksymalnej części nieruchomości pierwotnej, która może podlegać zabudowie, do jej całkowitej powierzchni.

Dostawa zabudowanych działek

Z kolei aby obliczyć VAT dla dostawy zabudowanych działek gruntu podatnik powinien zacząć od ustalenia sposobu opodatkowania budynków lub lokali trwale związanych z takim gruntem. Jeśli zbywamy grunt wraz z budynkiem lub lokalem podstawę opodatkowania stanowić musi zarówno budynek (lub lokal) oraz grunt. Analogicznie, jeśli sprzedaż budynku spełni przewidziane przez ustawodawcę kryteria, by mogło dojść do zwolnienia transakcji z obowiązku podatkowego VAT, to również zbycie gruntu z tej formy daniny zostanie zwolnione.

Wspomniane zwolnienie sprzedaży budynków (lub ich części) z VAT będzie obowiązywać w przypadku spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – dostawa budynków, budowli lub ich części, będzie zwolniona obowiązku podatkowego VAT z wyjątkiem, sytuacji gdy jest ona dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem i dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Ponadto art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT przewiduje inną, dodatkową sytuację, w której może dojść do zwolnienia dostawy budynków, budowli lub ich części z obowiązku uiszczenia daniny na rzecz fiskusa. Jeśli poprzednia przesłanka nie może zostać zastosowana, to można zwolnić z VAT pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Co więcej, dokonujący dostawy nie mógł ponieść żadnych wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jeżeli poniósł takie wydatki, to muszą być one niższe niż 30 proc. wartości początkowej takich obiektów.