Na jakiej podstawie inwestor może zaskarżyć plan zagospodarowania przestrzennego?

Czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) musi być zgodny z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego? Czyli na jakiej podstawie inwestor ma prawo zaskarżyć ten akt prawa miejscowego?

Często zdarzają się sytuacje, w których ustalenia zawarte przez gminę w nowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wykluczają możliwość przeprowadzenia przez inwestora określonego zamysłu budowalnego. W takich sytuacjach warto sprawdzić, czy ten akt prawa miejscowego sporządzono poprawnie.

MPZP

Zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia studium są wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych. Oznacza to, że wszelkie treści zawarte w planie, niezgodne z przesłankami uchwalonymi w ramach studium, będą możliwe do podważenia. W konsekwencji można wystąpić nawet o unieważnienie planu, którym jest nasza działka objęta. Chodzi tu zarówno o zgodność MPZP z częścią tekstową jak i graficzną studium. Dla przykładu jeśli w studium pewien obszar przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową i zieleń towarzyszącą, natomiast w przyjętym w drodze uchwały planie przeznaczono jedynie pod ogrody i zieleń, a zatem wykluczono możliwość ich zabudowy, mamy prawo do wniesienia skargi. Co do zasady, plan nie może być sprzeczny ze studium, może jedynie doprecyzowywać niektóre jego aspekty. Takie stanowisko reprezentuje wiele wyroków sadowych m.in. orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego sygnatura akt: II OSK 3011/13.

Studium

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest aktem planowania przestrzennego, nie jest jednak aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że nie może stanowić podstawy do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych. Jednak w procesie inwestycyjnym jest to jeden z najważniejszych dokumentów, z jakim koniecznie musi zapoznać się każdy inwestor. Stanowi bowiem ono w pierwszej kolejności diagnozę obecnej polityki przestrzennej gminy, ze szczególnym uwzględnieniem jej sytuacji społeczno-gospodarczej. Po drugie wskazuje możliwe drogi rozwoju poszczególnych gruntów, jak również określa lokalne zasady ich zagospodarowania.

Z kolei miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi akt prawa miejscowego. Oznacza to, że zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może stanowić podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych. Przykładowo pozwolenia na budowę – wskazuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. W konsekwencji studium określi, co będzie musiało zostać później uwzględnione przy pracach nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przykładowo: jakie tereny zostały bezwzględnie wyłączone spod zabudowy, które tereny zagrożone są powodzią lub osuwaniem się mas ziemnych, na jakich obszarach rozmieszczone zostaną inwestycje celu publicznego (zarówno o znaczeniu lokalnym jak i ponadlokalnym), jakie tereny wymagać będą przekształceń, scaleń, podziału lub zmiany ich przeznaczenia.

Jak sobie radzić z niekorzystnym MPZP?

Z niekorzystnymi ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można radzić sobie także innymi sposobami. Zgodnie z prawem, jeśli konsekwencją uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób (lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem) stało się zupełnie niemożliwe lub też w znacznym stopniu ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może wystąpić z żądaniem uzyskania od gminy stosownego odszkodowania za poniesioną szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Co więcej, według art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, każdy, którego z jakichkolwiek względów interes prawny lub uprawnienie naruszono poprzez podjęcie przez organ danej uchwały w sprawie administracji publicznej (czyli w omawianym tu przypadku poprzez uchwalenie planu miejscowego) może – ale tylko po bezskutecznym uprzednim wezwaniu do usunięcia owego naruszenia – zaskarżyć taka uchwałę do sądu administracyjnego. Podjęta uchwała, innymi słowy, musi rodzić dla osoby skarżącej konkretne konsekwencje prawne, które obligatoryjnie musi wykazać złożona skarga.