W jakich okolicznościach można odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości? Część pierwsza

Zgodnie z prawem jedna ze stron ma prawo odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości, jeśli druga, pomimo wyznaczenia dodatkowego terminu, nadal zwleka z wykonaniem zobowiązania.

Zwłoka w wykonaniu zobowiązania

Warunki odstąpienia od umowy wzajemnej – czyli w omawianym tu przypadku od umowy sprzedaży nieruchomości – określa kodeks cywilny. Zgodnie z jego treścią w sytuacji, gdy jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania zawartego w umowie, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni, dodatkowy termin na jego wykonanie, z zastrzeżeniem, że po jego upływie będzie uprawniona do odstąpienia od zawartej umowy sprzedaży nieruchomości. Co więcej, strona może także (zarówno z wyznaczeniem terminu, jak i po jego upływie i braku reakcji ze strony drugiej) zażądać wykonania zobowiązania oraz naprawienia szkody, jeśli taka wyniknęła związku ze zwłoką – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Co jeżeli strona zobowiązana do spełnienia świadczenia oświadczy, że nie ma zamiaru spełnić świadczenia? Wówczas druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego, nawet przed nadejściem oznaczonego terminu jego spełnienia.

Podzielne świadczenia

W sytuacji natomiast, gdy świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części obowiązującego ją świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie zostaje według jej wyboru ograniczone. Albo do tej części, bądź też do całej reszty niespełnionego świadczenia. Ponadto możliwość odstąpienia od umowy w całości będzie przysługiwać stronie, jeśli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy. Przy zastrzeżeniu, że musiał być on wiadomy stronie znajdującej się obecnie w zwłoce.

Warto mieć także na uwadze, że jeśli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało odpowiednio wcześniej zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w ściśle określonym terminie, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego. Analogicznie jest w przypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy.

Gdy świadczenie staje się niemożliwe do spełnienia

Gdy w skutek pewnych okoliczności, za które bezpośrednią odpowiedzialność ponosi jedna ze stron w transakcji, jedno ze świadczeń wzajemnych staje się niemożliwe do spełnienia to druga strona może wystąpić z żądaniem naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania, lub też odstąpić od zawartej umowy. W razie natomiast częściowej niemożliwości spełnienia świadczenia jednej ze stron druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na cel umowy.

Z kolei, gdy świadczenie stało się niemożliwe do spełnienia na skutek okoliczności, za które żadna ze stron transakcji nie ponosi odpowiedzialności, to strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może zażądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy już je otrzymała, zobowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Strona, która w myśl omówionych powyżej przepisów kodeksu cywilnego może odstąpić od umowy ma prawo do wystąpienia z żądaniem zwrotu nie tylko tego, co świadczyła, ale także naprawienia wszelkich szkód wynikłych z niewykonania zobowiązania przez drugą stronę.

W kolejnej części poradnika: o kluczowych dla omawianej tu kwestii wyrokach sądowych oraz o zastosowaniu omówionych przepisów kodeksu cywilnego do nieruchomości o niejasnym statusie prawnym.