Kiedy studium narusza nasze prawo własności?

Jakie kroki może podjąć inwestor w sytuacji, gdy nowe studium zawiera niekorzystne dla niego treści? Czy wnioski dotyczące projektu studium mogą wpłynąć na treść tego dokumentu? W jakich okolicznościach studium rzeczywiście będzie miało wpływ na ograniczenie prawa własności do nieruchomości?

Rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnione w ramach tego dokumentu treści nie odpowiadają właścicielom nieruchomości znajdującej się w obrębie granic administracyjnych gminy. Jakie kroki mogą podjąć? Kiedy gmina za pośrednictwem studium rzeczywiście ingeruje w posiadane prawo własności i ogranicza możliwość jego pełnego wykonywania?

Studium – wskazanie drogi rozwoju poszczególnych gruntów

Studium to istotny dokument dla każdego inwestora. Stanowi nie tylko diagnozę obecnej polityki przestrzennej gminy, ze szczególnym uwzględnieniem jej sytuacji społeczno-gospodarczej, ale również wskazuje możliwe drogi rozwoju poszczególnych gruntów, czyli określa wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów. A zatem nowe studium może wpłynąć na dotychczasowe przeznaczenie pewnych nieruchomości gruntowych.

Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości najważniejszym etapem sporządzania studium, jest moment w którym wójt, burmistrz albo prezydent miasta ogłasza w prasie miejscowej oraz przez inne stosowne obwieszczenie przyjęte w danej miejscowości, o wyłożeniu projektu studium do publicznego wglądu na okres nie krótszy niż 21 dni. W tym samym czasie powinna zostać przeprowadzona publiczna dyskusja nad rozwiązaniami i ustaleniami przyjętymi w ramach tego projektu. Osoby prawne i fizyczne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi i wnioski dotyczące projektu studium. Należy jednak pamiętać, że postulaty zgłaszane do gminy nie będą dla jej organów wiążące. Oznacza to, że nie muszą być akceptowane i uwzględniane w treści tego aktu kierownictwa wewnętrznego.

Zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Jeśli właściciele zdecydują się na skierowanie sprawy na drogę sądową, kluczowe jest wykazanie się przez nich nie tylko indywidualnym interesem prawnym lub uprawnieniem, ale co najważniejsze, także istniejącym naruszeniem tego uprawnienia w dacie wnoszenia skargi. Stanowisko takie reprezentowane jest niemal zawsze w orzecznictwach sądowych – warto przywołać tu chociażby wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 8 stycznia 2016 r., sygnatura akt: II SA/Gl 858/15. We wspomnianym wyroku sąd zwrócił uwagę na jeszcze jedną istotną kwestię: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stanowi akt polityki przestrzennej gminy, nie jest jednak aktem prawa miejscowego, czyli nie zawiera przepisów powszechnie obowiązujących. Dokument tego drugiego typu to z kolei miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego treść musi być zgodna z ustaleniami zawartymi w studium. A zatem o naruszeniu interesu prawnego właścicieli nieruchomości poprzez uchwalone przez gminę akty planowania przestrzennego, którymi jest działka objęta można mówić dopiero, gdy uchwalony zostanie miejscowy plan, który zawiera treści kolidujące z prawem do zagospodarowania terenu, do którego posiada się tytuł prawny – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Szczególne przypadki naruszenia interesu prawnego przez studium odnosić się będą zatem jedynie do sytuacji, w których gmina naruszyłaby procedury planistyczne obowiązujące przy procesie i trybie jego uchwalania, lub też jeśli przekroczyła swoje właściwości w tym zakresie. Dla przykładu: jeśli studium zawiera niekorzystne przepisy, ograniczające możliwości zagospodarowania danego terenu, nie można uznać, że doszło do naruszenia interesu prawnego właścicieli. Do nadużyć ze strony rady gminy może dojść za to przy jego uchwalaniu – jeśli m.in. nie odbędzie się wspomniana powyżej publiczna dyskusja nad jego projektem.