Jak sprawnie rozwiązać umowę najmu nieruchomości z lokatorem lub firmą? Część pierwsza

Jak radzić sobie z niepłacącym lokatorem lub zalegającą z czynszem firmą, czyli jak sprawnie doprowadzić do wyprowadzki i uregulowania należności?

Lokator, który zaczyna zwlekać z terminowym regulowaniem ustalonych należności, to poważny kłopot dla każdego najemcy. Aby doprowadzić do opuszczenia przez niego lokalu i spłaty zaległości należy rozpocząć od doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu długoterminowego.

Co powinna zawierać umowa

Dobrze sporządzona umowa najmu będzie skutecznie chronić interes inwestora – powinna ona zostać podpisana na czas określony oraz bardzo precyzyjnie definiować obowiązki zarówno właściciela mieszkania, jak i jego najemcy. Umowa musi zawierać ponadto odpowiednie furtki do jej rozwiązania w przypadku powstawania zaległości czy też dochodzenia zwrotu kosztów za zniszczenia powstałe na skutek działań najemcy. Powinien zostać także uwzględniony rzetelny i klarowny wykaz tego, za co odpowiada, a za co nie odpowiada najemca. Warto także spisać szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy przy oddawaniu kluczy nowemu lokatorowi. Skrupulatny opis stanu, w jakim znajdują się poszczególne elementy wyposażenia lokalu, poświadczony podpisem osoby wynajmującej, może ułatwić udowodnienie, a przede wszystkim dochodzenie zapłaty, za naprawę uszkodzeń dokonanych w trakcie pobytu lokatora w mieszkaniu.

Wypowiedzenie umowy najmu nieruchomości

Kluczowe dla skutecznego wypowiedzenia umowy o najem długoterminowy jest sporządzenie na piśmie oświadczenia o takim rozwiązaniu – musi pozostać także materialny dowód, że zostało ono skutecznie doręczone do rąk najemcy. W zależności od tego, czy rozwiązujemy umowę z firmą, czy indywidualnym najemcą mieszkania, inny będzie wymagany czas, by taką umowę móc rozwiązać. W przypadku firmy będzie można rozwiązać umowę, jeśli zalega ona z dwoma czynszami, natomiast w przypadku najemcy przynajmniej z trzema. W obu tych przypadkach natomiast, przed ostatecznym wypowiedzeniem umowy, najemcom należy dać czas jednego miesiąca na uregulowanie powstałych zaległości. Jeśli po tym okresie inwestor nie otrzyma wyrównania może wypowiedzieć firmie umowę ze skutkiem natychmiastowym, najemcy natomiast z terminem miesięcznym, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W praktyce oznacza to, że w przypadku najemcy indywidualnego może on zajmować mieszkanie przy braku regulacji aż przez pięć miesięcy – trzy miesiące zaległości, miesiąc na zapłatę i miesiąc na wypowiedzenie. Warto mieć na uwadze, że zaległości obliczane są w odniesieniu do cyklu płatności. Oznacza to, że w przypadku innej niż miesięcznej formy rozliczeń, np. rozliczeniu kwartalnym, okres ten ulegnie wydłużeniu – należy wtedy bowiem brać pod uwagę zaległość za trzy kwartały, miesiąc na zapłatę i miesiąc na wypowiedzenie. Nie ma możliwości rozwiązania umowy z tytułu zaległości czynszowych z pominięciem tych terminów – doszłoby bowiem wtedy do naruszenia ochrony prawnej, jaką daje lokatorom ustawodawca. Inwestor może jedynie, już na początku przedsięwzięcia, zrezygnować z miesięcznych okresów płatności, na rzecz okresów krótszych. W myśl bowiem przepisów o najmie, najemca zobowiązany jest do uiszczenia czynszu w terminie umówionym – przy zastrzeżeniu, że czynsz ten może być płatny również w krótszych niż miesiąc odstępach czasowych.

Najemca może zabezpieczyć się przed opisaną powyżej sytuacją już na etapie sporządzania umowy najmu. Może wyjść wtedy z żądaniem uiszczenia stosownej kaucji w celu pokrycia ewentualnych zaległości ze strony lokatora – radzi Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Przepisy o ochronie lokatorów regulują wysokość takiej kaucji – nie może przekroczyć ona 12-krotności czynszu płaconego w systemie miesięcznym, a jeśli mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, może wynieść maksymalnie 6-krotność miesięcznego czynszu, według stawki z dnia podpisania umowy.

Moment, w którym utracony został tytuł prawny do lokalu (czyli gdy umowa najmu długoterminowego została rozwiązana i wygasa) jest sygnałem do uruchomienia procesu eksmisji lokatora lub firmy. Jednak zasady eksmisji obu tych grup nieco się od siebie różnią.

W kolejnej części poradnika: różnice pomiędzy eksmisją firmy a eksmisją lokatora, czyli kiedy zadłużonemu lokatorowi przysługiwać będzie prawo do lokalu socjalnego i jakie ma to konsekwencje dla inwestora.