Jakie odszkodowanie za działkę pod drogę publiczną?

W jakim trybie ustalane jest odszkodowanie za wydzielenie działki pod drogę publiczną? W jakiej wysokości i w jakim terminie powinno zostać ono przyznane właścicielowi nieruchomości?

Zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne (czyli drogi gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe) z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przywołany tu przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Odszkodowanie dla właściciela działki

Za działki wydzielone w taki sposób przysługuje odszkodowanie – w wysokości ustalonej pomiędzy ich właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem reprezentującym podmiot publiczny, na rzecz którego przeszła własność tej nieruchomości. W sytuacji natomiast, gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie, ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje dodatkowy tryb ustalenia takiego odszkodowania. Na wniosek właściciela bądź użytkownika wieczystego, odszkodowanie ustalane i wypłacane jest według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Odszkodowanie ustalane jest wówczas przez starostę w drodze decyzji administracyjnej (po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego).

Opisane tu dwa tryby ustalania odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości wydzielonej w wyniku podziału pod drogi publiczne muszą następować po sobie. Oznacza to, że tylko w sytuacji, gdy nie dojdzie do uzgodnienia odszkodowania z organem w trybie cywilnoprawnym, właściciel posiadać będzie uprawnienia do wystąpienia z wnioskiem o wszczęcie postępowania administracyjnego – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Niestety nie ma w obowiązujących przepisach regulacji dotyczących trybu prowadzenia uzgodnień między właścicielami a organem, czy nawet czasu ich trwania. Mają one prowadzić do ustalenia warunków, które gotowe są przyjąć strony przy ostatecznym podpisywaniu umowy w sprawie wysokości odszkodowania. Jeśli negocjacje nie będą zakończone zgodnym stanowiskiem co do wysokości odszkodowania, stanowi to dla właściciela przesłankę do złożenia wniosku o wszczęcie postępowania administracyjnego. Warto w tym kontekście pamiętać również o wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 września 2014 r. (sygnatura akt: I OSK 2102/14) w którym podkreślone zostało, że organ nie może opieszale rozpatrywać wniosku o uzgodnienie odszkodowania – stanowi to również przesłankę do stwierdzenia, że nie doszło do pozytywnego uzgodnienia.

O kluczowym znaczeniu terminowego rozpatrywania spraw o odszkodowanie z tytułu wydzielenia działek pod drogi publicznej mówi także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 lutego 2016 r., sygnatura akt: I OSK 1137/14. NSA przypomina w nim m.in., że słuszne odszkodowanie to takie, którego wysokość odpowiada wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Co więcej, we wspomnianej sprawie, właściciel przejętej nieruchomości wielokrotnie podejmował próby zainicjowania uzgodnień o wysokość odszkodowania – w odpowiedzi otrzymywał jedynie informację, że musi zaczekać na swoją kolej, ponieważ wnioski rozpatrywane są według daty ich napływania. Argumentacja o zbyt dużej liczbie napływających spraw nie może być akceptowana. Choć uzgodnienia nie zostały nawet podjęte, brak rzetelnej odpowiedzi i jakichkolwiek działań ze strony organu uznane zostały za brak zawarcia porozumienia – a to w konsekwencji umożliwiło właścicielowi uwolnienie się od opieszale działającego organu i zwrócenie się z wnioskiem o ustalenie odszkodowania do starosty. Nie można bowiem, zdaniem NSA, pozbawiać właściciela, przysługującego mu ustawowo, prawa do żądania ustalenia i wypłaty odszkodowania w adekwatnym na to terminie.