W poprzedniej części artykułu omówione zostały granice władztwa planistycznego gmin, czyli kiedy przy uchwalaniu planu miejscowego gmina przekracza swoje uprawnienia i w jakim stopniu rzeczywiście może ingerować w przeznaczenie naszego gruntu.

Plan zagospodarowania przestrzennego

Przypomnijmy, że władztwo planistyczne, czyli kompetencje nadane gminie w zakresie możliwości władczego przeznaczania i zasad zagospodarowania terenu w drodze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie są nieograniczone. Wszelkie podejmowanie rozstrzygnięcia dotyczące przeznaczania danych terenów i zasad ich zagospodarowania muszą być obligatoryjnie dokonywane z uwzględnieniem przepisów i zasad określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych przepisach odrębnych. Zgodnie bowiem z art. 6 wspomnianej ustawy ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Co więcej, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do: zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich; ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Oznacza to w praktyce, że każde ograniczenie prawa własności musi być przez gminę uzasadnione. Interes indywidualny nie będzie bowiem chroniony, jeśli wobec danej nieruchomości, z przyczyn nieuzasadnionych, przyjęto inne rozwiązania planistyczne (ingerujące w prawo własności), które są sprzeczne z tymi przyjętymi dla innych terenów o analogicznym usytuowaniu. Ustalenia przyjęte w ramach planu mogą ograniczać pewne zamierzenia właścicieli nieruchomości, i jest to zgodne z prawem, ale tylko wtedy, gdy nie zostaje naruszona zasada proporcjonalności – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Proporcjonalność ingerencji to nic innego jak konieczność zachowania proporcji pomiędzy ograniczeniami lub obciążeniami, jakie wprowadza dane prawo (w tym przypadku akt prawa miejscowego) a zamierzonym celem danej regulacji prawnej. O nadmiernej i nieproporcjonalnej ingerencji w prawo własności będzie mowa także wtedy, gdy dana decyzja gminy nie będzie usprawiedliwiona konkretnymi okolicznościami, czyli sytuacja w której można znaleźć inne, alternatywne rozwiązanie, które nie będzie ograniczać praw własności. Wymóg ten oznacza dla gminy konieczność działania w oparciu o zasadę dążenia do zrównoważonego rozwoju. Innymi słowy, musi zostać poszanowania zasada proporcjonalnej ingerencji w prawo do swobodnego zagospodarowania terenu, do którego posiada się tytuł prawny, w odniesieniu do celów, jakie takim działaniom przyświecają (zachowanie ładu przestrzennego na terenie gmin).

Ochrona prawna właścicieli nieruchomości

Warto także pamiętać, że właściciele nieruchomości, których możliwości jej wykorzystywania na skutek zmiany lub uchwalenia planu zostały ograniczone, nie są pozbawieni ochrony prawnej. Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeśli konsekwencją uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób (lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem) stało się zupełnie niemożliwe lub też w znacznym stopniu ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wystąpić z żądaniem uzyskania od gminy stosownego odszkodowania za poniesioną szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Jeżeli natomiast, w związku z uchwaleniem planu albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość (i nie skorzystał z praw omówionych powyżej) może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Ta zasada działa również w przeciwną stronę. Jeżeli na skutek zmian wartość nieruchomości wzrasta, a jej właściciel dokonuje jej zbycia, gmina może żądać uiszczenia odpowiedniej daniny.