Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Dostęp do drogi publicznej, a zabudowa działki

Bartosz Antos
29 listopada 2017
Drogi
Plan zagospodarowania przestrzennego

Jeśli działka pod budowę nie ma dostępu do drogi publicznej lub prawidłowo ustanowionej służebności przejazdu na terenach sąsiednich, w świetle prawa na jej terenie nie może powstać żadna konstrukcja.

Brak planu zagospodarowania przestrzennego

Jeśli dany teren pozbawiony jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to z reguły zastępuje go decyzja ustalająca warunki zabudowy. Otrzymanie jej możliwe jest jedynie w sytuacji łącznego spełnienia wszystkich warunków dyktowanych przez art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tymi wytycznymi działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a już istniejące, bądź dopiero projektowane uzbrojenie terenu musi być wystraczające, by budynek na tej działce można było użytkować. Gdy nie ma uzbrojenia w obowiązku inwestora leży samodzielne zadbanie o tę kwestię. Sam musi zatem zawrzeć stosowne umowy z zakładami energetycznymi lub przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym. Uzbrojenie powinno zostać wykonane przez inwestora, albo zarządcę sieci w zgodzie z określonymi warunkami. Przy ustaleniu warunków zabudowy niezmiernie istotne jest również korzystne, z punktu widzenia inwestora, sąsiedztwo. Bowiem działkę można zabudować tylko wtedy, gdy na terenach sąsiednich znajduje się już przynajmniej jedna zabudowana działka. Ważne jest, by planowany obiekt nawiązywał do tych już istniejących w jego planowanym otoczeniu. Niestety ustawa nie dyktuje jednoznacznej definicji „sąsiedniej działki”. Do obowiązków urzędników należy podjęcie decyzji, co kryje się pod tym terminem. Jak zapewnia Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości Saveinvest, na pewno nie można mówić, że działkami sąsiednimi są tylko działki przylegające bezpośrednio do działki inwestora. Są to także działki z najbliższego sąsiedztwa. Fakt, czy inwestor spełnia niezbędne warunki, sprawdzany jest poprzez analizę urbanistyczną, przeprowadzaną przez odpowiednio prezydenta, wójta lub burmistrza. Następnie na jej podstawie projekt sporządza urbanista lub architekt. Obejmuje ona wtedy obszar wokół działki inwestora – wyznaczony jest on przez minimum trzykrotną szerokość frontu działki, która objęta została wnioskiem o wydanie decyzji. Nie może jednak być mniejszy niż 50 metrów (brak maksymalnej granicy).

Brak dostępu do drogi publicznej

Co zrobić w sytuacji, gdy utrudniony jest dostęp do działki – nie ma ona bezpośredniego połączenia z drogą publiczną? Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawarte jest w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę zewnętrzną, albo poprzez ustanowienie służebności drogowej. Orzecznictwa sądowe pozostają jednoznaczne co do tej kwestii – o bezpośrednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza wcale jednoznacznie bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestora z taką drogą, ale w równym stopniu prawna i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na obszar przeznaczony pod inwestycję.

Służebność

Jeśli nie ma połączenia z drogą publiczną ratunkiem pozostaje ustanowienie służebności przechodu i przejazdu, czyli tzw. drogi koniecznej na działce sąsiedniej. Służebność taka to prawo właściciela jednej nieruchomości do swobodnego poruszania się (w zależności od przypadku – przechodzenia lub przejeżdżania) po wyznaczonym paśmie nieruchomości, która jest własnością innej osoby. Zatem jeśli istnieje służebność, można starać się o uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Jeśli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, a jedyne z nią połączenie wieść będzie przez działkę bez służebności przechodu i przejazdu, inwestor nie będzie mógł niczego wybudować na takim terenie.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. Nieruchomości

Współzałożyciel i Dyrektor ds. Nieruchomości w Saveinvest. W swojej karierze uczestniczył w ponad 1000 transakcji sprzedaży gruntów.
W Saveinvest odpowiedzialny jest m.in. za selekcję gruntów kwalifikujących się do nowych projektów inwestycyjnych, co jest fundamentem udanego przedsięwzięcia w tej branży. Wie, że podstawą do dokonania dobrego wyboru, jest uważne słuchanie Klientów, tych z którymi już przyszło mu pracować i tych nowych, przyszłych. Po prostu słuchanie Ludzi. Dlatego tak ważny jest dla niego kontakt bezpośredni, spotkania, rozmowy, wszystko to co sprawia, że może być bliżej potrzeb Klientów i lepiej je realizować.

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo
Enklawa Dziwnówek

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

45 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

375 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

245 zł / m2

280 zł / m2

244 zł / m2

350 zł / m2

181 zł / m2

200 zł / m2

1476 zł / m2

716 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe