Jak znieść współwłasność nieruchomości?

Nie jest możliwe wskazanie najlepszego, najszybszego i najtańszego sposobu, ani trybu zniesienia współwłasności nieruchomości. Wszystko zależy bowiem od stosunków, jakie łączą współwłaścicieli. Warto zatem podjąć próby porozumienia, by przed sądem wystąpić już z gotową propozycją podziału własności.

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. (kodeks cywilny) określa instytucję współwłasności jako sytuację, w której własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność może powstać na skutek m.in. zawarcia związku małżeńskiego, przy spadku, w spółce cywilnej, przez czynność prawną, czy poprzez orzeczenie sądowe.

Dwa rodzaje współwłasności nieruchomości

Polskie prawodawstwo przewiduje istnienie współwłasności w częściach ułamkowych – jest ona regulowana przez przepisy kodeksu cywilnego – lub współwłasności łącznej, którą cechuje bezudziałowy charakter. Współwłasność łączna może powstać tylko na skutek określonych stosunków prawnych na podstawie przepisów regulujących te stosunki – może również ustać tylko wraz z ich końcem. Przykładem może być ustawowa wspólnota małżeńska. Opozycyjnie współwłasność ułamkowa zakłada, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony za pomocą odpowiedniego ułamka. Jeśli doszło do sytuacji, w której nie zostało ustalone, jaki udział (ułamek) przypada poszczególnym współwłaścicielom, przyjmuje się, że ich udziały są równe. Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości Saveinvest, podkreśla, że każdy współwłaściciel może zarządzać odpowiednio częścią swojego udziału według swojego uznania, bez zgody ze strony innych współwłaścicieli. Korzysta on z danej rzeczy w takim zakresie, by dało się jego działania pogodzić z korzystaniem innych udziałowców w zakresie danej współwłasności. W praktyce często dochodzi do powstawania konfliktu pomiędzy współwłaścicielami co do przedmiotu współwłasności. Gdy nie mogą oni osiągnąć porozumienia, np. punktem spornym jest zakres korzystania z rzeczy wspólnej, lub spierają się o sposoby jej utrzymania (sytuacja nader częsta dla współwłasności nieruchomości), wyjściem z kłopotliwej sytuacji może okazać się jedynie zniesienie współwłasności.

Likwidacja stosunku prawnego

Zniesienie współwłasności jest równoznaczne z likwidacją stosunku prawnego łączącego współwłaścicieli. Zgodnie z art. 210 k.c. z roszczeniem zniesienia współwłasności ma prawo wystąpić każde spośród współwłaścicieli, niezależnie od wielkości posiadanych przez nich udziałów. Przed wystąpieniem z takim żądaniem, w szczególności do sądu, należy upewnić się, czy taka możliwość nie została uprzednio wyłączona na drodze umowy z pozostałymi współwłaścicielami. Takie uprawnienie może zostać wyłączone na okres nie dłuższy niż 5 lat, z możliwością przedłużenia go na kolejne 5-letnie okresy. Co najważniejsze, przedawnieniu nie podlega roszczenie o zniesienie współwłasności. Może zostać zatem podniesione przez uprawnioną osobę w każdym czasie.

Odpowiednia umowa i postanowienie sądowe

Zniesienie współwłasności może być dokonane co do zasady w dwóch trybach: poprzez zawarcie stosownej umowy, lub jako skutek wydania stosownego postanowienia przez właściwy sąd. Jeśli dokonujemy zniesienia współwłasności poprzez zawarcie umowy należy pamiętać, że jeśli miałaby dotyczyć ona nieruchomości, musi przybrać formę aktu notarialnego (koszty jego sporządzenia uzależnione będą od wartości danej nieruchomości). W przeciwnym razie takie zniesienie może okazać się nieskuteczne, a tym samym nieważne – sąd wieczystoksięgowy nie dokona stosownych zmian w księdze wieczystej. Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości może przedłożyć każdy z jej współwłaścicieli do właściwego ze względu na miejsce jej usytuowania, sądu rejonowego. Opłata sądowa w takim przypadku jest zawsze stała, nie jest warunkowana wartością danej nieruchomości. Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności toczy się w specjalnym tzw. nieprocesowym trybie. W przypadku, gdy strony postępowania są zgodne co do sposobu zniesienia współwłasności to postanowienie w przedmiocie podziału może zapaść już na pierwszy posiedzeniu. W konsekwencji koszty takie postępowania są dużo niższe, niż w przypadku, gdy między stronami panuje spór w tej materii.