Kiedy możemy zaskarżyć plan zagospodarowania przestrzennego? Część pierwsza

Na jakiej podstawie możemy zaskarżyć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jakie uchybienia w procedurze jego uchwalenia mogą przesądzić o możliwości unieważnienia tego aktu prawa miejscowego?

Zdarza się często, że nowo uchwalony plan miejscowy skutkuje dużymi ograniczeniami dla właścicieli nieruchomości. Jeśli do tego dojdzie warto pamiętać, że w określonych okolicznościach można wnieść skargę do sądu administracyjnego i zażądać stwierdzenia nieważności planu, lub też wystąpić do gminy z roszczeniami odszkodowawczymi– mówi Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl.

Rola planu w procesie inwestycyjnym

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego, co oznacza, że zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może stanowić w konsekwencji podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych.

Zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym (lub w przypadku jego braku w uzyskanych warunkach zabudowy) dyktują sposób w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości. Dokument ten informuje zatem o przeznaczeniu danego terenu oraz określa możliwe sposoby jego zagospodarowania. W ramach planu określone zostają m.in. takie aspekty jak: przeznaczenie poszczególnych terenów, obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu.

Procedura planistyczna

Jak widać znaczenie planu miejscowego, którym jest działka objęta, dla procesu inwestycyjnego jest ogromne. Warto wiedzieć zatem jak, zgodnie z prawem, powinna wyglądać poprawnie przeprowadzona procedura zmierzająca do jego uchwalenia. Podjęte niezgodnie z ustawą działania gminy mogą bowiem stanowić przesłankę do unieważnienia planu – informuje Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego ma w obowiązku ogłoszenie tego faktu – w prasie, przez obwieszczenie lub ogólnie mówiąc w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, np. poprzez umieszczenie informacji na stronie Biuletynu Informacji Publicznej. Wójt, burmistrz albo prezydent musi przy tym, co do zasady, określić formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia. Wszystkie wnioski muszą zostać rozpatrzone przez pracownika gminy, jednak nie wszystkie postulaty i opinie trafią do projektu planu. Idąc dalej, organ ma w obowiązku ogłoszenie o planowanym wyłożeniu planu do wglądu publicznego na co najmniej 7 dni przed planowanym dniem jego okazania. Projekt ten wykłada (wraz z prognozą jego oddziaływania na środowisko) do wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami. Uwagi do projektu planu miejscowego może wnieść każdy, kto z jakiś względów kwestionuje ustalenia ustanowione w projekcie planu. Istotą dyskusji publicznej jest wysondowanie poglądów i stanowisk reprezentowanych przez uczestniczące w niej określone grupy społeczne – wspólnoty samorządowe lub zainteresowanych sprawą osób i środowisk. Dyskusja ta ma charakter jedynie opiniodawczy, co oznacza, że jej wynik nie może być uważany za obligatoryjny i wiążący dla organów gminy. Jeśli jednak dyskusja nie będzie w ogóle przeprowadzona, lub też dojdzie do zaniechań w obowiązku odpowiednich obwieszczeń, takie procedery w sposób bezpośredni naruszają prawa uczestników procesu planistycznego do prawidłowego przebiegu procedury planistycznej – zwłaszcza prawa skarżących – gwarantowanych im przez wspomnianą już ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 28 ust. 1 ustawy).

A zatem jeśli przykładowo: wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie ogłosił, że podjęte są prace nad uchwaleniem planu, projekt planu miejscowego nie został wyłożony do wglądu, nie odbędzie się prawidłowo przeprowadzona dyskusja publiczna nad projektem planu zagospodarowania przestrzennego to należy liczyć się z możliwością unieważnienia tego aktu przez sąd z powodu jawnego naruszenia trybu jego sporządzania – podkreśla Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl.

W kolejnej części poradnika wyjaśnione zostanie, jaki związek zachodzi pomiędzy treścią studium a planu miejscowego. Omówione zostaną także prawa właściciela w sytuacji, gdy gmina nadużywa swoich uprawnień i treścią planu ingeruje w prawo własności nieruchomości.