Nowy podatek na rynku nieruchomości od 2019 r.

Od stycznia 2019 r. branża nieruchomości będzie musiała zmierzyć się z nowym podatkiem. Jego wprowadzenie wywołało wiele dyskusji zarówno w środowisku prawników, jak i samych przedsiębiorców. Konstrukcja podatku jest bowiem dość specyficzna. Z tego powodu niewątpliwie będzie on wyzwaniem nie tylko dla samych podatników, ale również dla prawników i księgowych. Co się zmieni? Jak ustalić wysokość nowego zobowiązania?

Nieruchomości komercyjne pod ostrzałem

Przepisy, dotyczące obciążenia właścicieli nieruchomości komercyjnych dodatkowym zobowiązaniem podatkowym, wprowadzono już 27 października 2017 r. na mocy nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (oraz odpowiednio ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) – podkreśla Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest sp. z o.o. Regulacja ta zaczęła obowiązywać 1 stycznia 2018 r. Jej celem byli przede wszystkim ci podatnicy, którzy są właścicielami nieruchomości o określonej wartości początkowej – przekraczającej kwotę 10 milionów złotych. Nowa regulacja dotyczyła takich nieruchomości komercyjnych – budynków handlowo-usługowych, jak centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepy i butiki, a także pozostałe handlowo-usługowe oraz budynki biurowe ujęte jako budynki biurowe. Podstawę opodatkowania stanowił z kolei przychód odpowiadający wartości początkowej środka trwałego, ustalanej na pierwszy dzień każdego miesiąca, wynikającej z ewidencji, pomniejszonej o kwotę 10 milionów złotych. Wartość podatku wynosiła natomiast 0,035 procent podstawy opodatkowania za każdy miesiąc.

Zmiany

Widocznie zatem ustawodawca zauważył luki we wprowadzonym rozwiązaniu, bo już w połowie 2018 roku uchwalono kolejne zmiany. To właśnie one wejdą w życie 1 stycznia 2019 r. Co się zmieni? Zmodyfikowany zostanie przede wszystkim sposób stosowania progu 10 milionów złotych. Od 1 stycznia 2019 r. pułap ten nie będzie bowiem stosowany do konkretnego budynku, ale do wszystkich posiadanych budynków. To rodzi pewne problemy praktyczne. O ile w przypadku jednolitej własności, być może uda się to rozliczyć. To już w odniesieniu do spółek, pojawiają się trudności. Jeżeli na przykład dana nieruchomość ma dwóch właścicieli, liczymy udział każdego z nich. Biorąc pod uwagę, że udział jednego wspólnika wynosi 6 milionów złotych, a dodatkowo, poza spółką, posiada on nieruchomości o wartości 7 milionów złotych, na mocy nowej regulacji, będzie musiał zapłacić podatek. Do tej pory natomiast liczono to odrębnie.

Czy modyfikacje były konieczne?

Przekonuje uzasadnienie ustawodawcy, iż zmiany były konieczne z uwagi na ryzyko dokonywania przez właścicieli nieruchomości komercyjnych (szczególnie duże podmioty) optymalizacji podatkowej. Obecnie obowiązująca regulacja stwarza bowiem możliwość znaczącego zmniejszenia podstawy opodatkowania poprzez podjęcie określonych, zaplanowanych czynności prawnych. To natomiast, w ocenie ustawodawcy, uderza w zasady wolnego rynku i równości podmiotów gospodarczych. Należałoby się jednak zastanowić czy tak częste zmiany w prawie nie naruszają konstytucyjnych zasad pewności prawa i zasady zaufania do państwa i stanowionego prawa. Czy naprawdę nie można było przewidzieć istniejącego ryzyka i wprowadzić jedną, spójną i kompleksową nowelizację, zamiast dwóch? – pyta Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest sp. z o.o.

Nadal liczne niejasności

Najgorsze jest jednak to, że przepisy, które mają wejść w życie 1 stycznia 2019 r. nadal nie likwidują popełnionych błędów. Nie jest na przykład jasne, o jakiej ewidencji pisze ustawodawca. W przepisach wskazano bowiem, że przychodem jest wartość początkowa budynku wykazana na dany moment w ewidencji. Czy chodzi o ewidencję środków trwałych, prowadzoną dla celów podatkowych, czy o ewidencję prowadzoną dla celów bilansowych… – tego nie wiadomo. Dodatkowo karkołomnym zadaniem jest ustalanie i monitorowanie wartości początkowej budynków każdego miesiąca, a to właśnie zakłada nowa regulacja, w celu poprawnego wyliczenia podstawy opodatkowania. Wszelkie modernizacje, przebudowy i remonty będą miały zatem wpływ na wartość nieruchomości i będą rodziły dodatkowe obowiązki po stronie właścicieli.