Najem może rozliczyć tylko jeden z właścicieli nieruchomości

Co do zasady każdy ze współwłaścicieli nieruchomości powinien samodzielnie rozliczać przychody z najmu – proporcjonalnie do swojego udziału w zysku. Jakiś czas temu Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że możliwe jest rozliczanie tylko przez jedną osobę. Kiedy dojdzie do takiej sytuacji? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Historia 120-metrowego mieszkania

Sprawa, rozpatrywana przez Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej dotyczyła kobiety, która kupiła mieszkanie wspólnie z mężem i ciocią. 120-metrowy lokal nie został w żaden sposób podzielony. Małżonkowie mieli wspólność majątkową i posiadali 2/3 udziału. Z kolei ciocia podatniczki miała do dyspozycji 1/3 udziału. Kobieta chciała wynająć jeden pokój studentom. Dogadała się w tym zakresie ze swoją ciocią. Panie ustaliły, że podatniczka będzie jedyną osobą pobierającą czynsz z najmu i płacącą podatek dochodowy. Dla pewności wystąpiła jednak do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie interpretacji indywidualnej, która potwierdzi prawidłowość takiego rozwiązania.

Orzeczenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej

Dyrektor KIS w wydanej interpretacji stwierdził, że stanowisko wnioskodawczyni jest prawidłowe. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy o PIT przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa udziału w zysku oraz łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Wskazane przepisy nie umożliwiają jednak stronom dokonania odmiennych ustaleń. – podkreśla Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Jak rozliczyć najem samodzielnie?

Mimo współwłasności możliwe jest zatem rozliczenie przychodu z najmu tylko przez jedną osobę. Podatnik musi w takiej sytuacji złożyć stosowne, pisemne oświadczenie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Ma na to czas do 20 dnia miesiąca, następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy przychód. Jeżeli zatem pierwszy czynsz zapłacono w dniu 5 lipca, termin na złożenie oświadczenia i zapłatę podatku to 20 sierpnia. Jeżeli z kolei przychód uzyskano w dniu 30 września, to termin zostanie ustalony na 20 października. Podatnik w składanym oświadczeniu powinien wybrać preferowaną formę rozliczenia – to znaczy na przykład ryczałt od przychodów ewidencjonowanych albo zasady ogólne. Jeżeli rozpoczął najem w trakcie trwania roku podatkowego, musi „dokończyć” ten rok w rozliczeniu miesięcznym. Rozpoczynając kolejny rok, może natomiast zdecydować się na kwartalną formę rozliczania, która dla wielu osób jest znacznie wygodniejsza.

Zasady zgodne też z Kodeksem cywilnym

Warto przy tym zaznaczyć, że wskazane rozwiązania są zgodne nie tylko z przepisami ustawy o PIT, ale również Kodeksu cywilnego. – dodaje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Z uwagi na treść art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby ustalić inne zasady poprzez umowę quoad usum. Kontrakt ten pozwoli na umowny podział, dotyczący poszczególnych części wspólnego lokalu, ale jednocześnie nie wpłynie na sferę praw rzeczowych współwłaścicieli. Ta umowa będzie kształtowała wyłącznie stosunek zobowiązaniowy.