Fakty i mity dotyczące nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie we wrześniu 2023 roku, wprowadziła szereg istotnych zmian w procesie planowania przestrzennego w Polsce. Wokół tych zmian narosło wiele mitów i nieporozumień. Poniżej przedstawiamy najczęściej spotykane mity oraz odpowiadające im fakty, aby rozwiać wątpliwości i przybliżyć rzeczywisty stan prawny.

Mit 1: „Po nowelizacji nie można już budować na działkach bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).”

Fakt: Nowelizacja wprowadziła zmiany w procedurach, ale nie wyklucza możliwości zabudowy działek bez MPZP. W takich przypadkach nadal można ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy (WZ), jednak z pewnymi ograniczeniami. Decyzje WZ będą wydawane tylko dla obszarów uzupełnienia zabudowy określonych w planie ogólnym gminy. Oznacza to, że gminy mają większą kontrolę nad rozwojem przestrzennym, ale inwestorzy wciąż mają możliwość realizacji inwestycji na terenach bez MPZP.

Mit 2: „Decyzje o warunkach zabudowy (WZ) są teraz bezterminowe.”

Fakt: Przed nowelizacją decyzje WZ były bezterminowe, co prowadziło do niekontrolowanego rozwoju przestrzennego. Obecnie decyzje WZ mają ograniczony okres ważności wynoszący 5 lat od dnia, w którym stały się ostateczne. Jeśli w tym czasie nie zostanie uzyskane pozwolenie na budowę lub nie zostanie złożone zgłoszenie budowy, decyzja WZ wygaśnie. To rozwiązanie ma na celu uporządkowanie procesów inwestycyjnych i zapobieganie długotrwałemu blokowaniu terenów pod potencjalne inwestycje.

Zmiany w ustawie – co warto wiedzieć?

Przeczytaj artykuł

Mit 3: „Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to nowa, skomplikowana procedura, która utrudni inwestycje.”

Fakt: ZPI to nowe narzędzie wprowadzone przez nowelizację, mające na celu ułatwienie realizacji dużych inwestycji poprzez lepszą współpracę między inwestorem a gminą. ZPI jest szczególną formą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sporządzaną na wniosek inwestora i obejmującą zarówno inwestycję główną, jak i uzupełniającą. W ramach ZPI podpisywana jest umowa urbanistyczna, w której inwestor zobowiązuje się do realizacji określonych inwestycji uzupełniających na rzecz gminy, takich jak budowa infrastruktury publicznej. To narzędzie ma na celu przyspieszenie procesów inwestycyjnych i zapewnienie korzyści zarówno dla inwestora, jak i społeczności lokalnej.

Mit 4: „Plan ogólny gminy to tylko nowa nazwa dla studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.”

Fakt: Plan ogólny gminy zastępuje dotychczasowe studium, ale różni się od niego istotnie. Jest to akt prawa miejscowego, co oznacza, że jego ustalenia są wiążące przy uchwalaniu planów miejscowych oraz wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny określa m.in. strukturę funkcjonalno-przestrzenną gminy, strefy planistyczne oraz zasady lokalizacji nowej zabudowy. Gminy mają obowiązek uchwalenia planu ogólnego do końca 2025 roku. To narzędzie ma na celu zapewnienie spójnego i zrównoważonego rozwoju przestrzennego na terenie gminy.

Mit 5: „Po nowelizacji nie można już budować domków rekreacyjnych o powierzchni do 35 m² bez pozwolenia na budowę.”

Fakt: Nowelizacja wprowadziła zmiany w procedurach dotyczących budowy domków rekreacyjnych. W okresie przejściowym, od momentu wejścia w życie ustawy do końca 2025 roku, usunięto możliwość zgłoszeń budowy domków rekreacyjnych o powierzchni zabudowy do 35 m² na działkach nieobjętych MPZP lub bez decyzji WZ. Oznacza to, że obecnie, aby zrealizować taką inwestycję, konieczne jest uzyskanie decyzji WZ lub uchwalenie MPZP dla danego terenu. To rozwiązanie ma na celu uporządkowanie procesów inwestycyjnych i zapewnienie zgodności z planowaniem przestrzennym.

Mit 6: „Nowelizacja utrudnia przekształcanie działek rolnych na budowlane.”

Fakt: Nowelizacja wprowadza bardziej uporządkowane procedury przekształcania działek rolnych na budowlane, ale nie uniemożliwia tego procesu. Kluczowe jest, aby działka została uwzględniona w planie ogólnym gminy jako przeznaczona pod zabudowę. Właściciele działek rolnych powinni składać wnioski do gminy o uwzględnienie ich działek w planie ogólnym jako budowlanych. To działanie zwiększa szanse na przekształcenie działki i realizację inwestycji budowlanej w przyszłości.

Mit 7: „Nowelizacja wprowadza chaos i niepewność dla inwestorów.”

Fakt: Celem nowelizacji jest uporządkowanie i usprawnienie procesów planowania przestrzennego. Wprowadzenie planu ogólnego, ZPI oraz ograniczenie bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy to narzędzia, które mają na celu zwiększenie transparentności oraz ułatwienie inwestorom planowania. Choć okres przejściowy wymaga adaptacji do nowych procedur, w dłuższej perspektywie zmiany te mają stworzyć bardziej przewidywalne środowisko inwestycyjne. Dzięki jasnym wytycznym, jakie niesie za sobą plan ogólny, oraz możliwościom ZPI, inwestorzy zyskają większą pewność co do realizacji swoich projektów.

Warto podkreślić, że Saveinvest dba o bezpieczeństwo swoich klientów. Działki budowlane kupione obecnie pozostaną budowlane, nawet w nowym stanie prawnym. W przypadku działek rolnych nasza firma w dalszym ciągu wspiera klientów w procesie przekształcenia, aby mogli cieszyć się pełnym potencjałem swojej inwestycji. Zapraszamy do kontaktu – nasi specjaliści pomogą rozwiać wszelkie wątpliwości związane z nowelizacją ustawy oraz podpowiedzą, jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości.

Szukasz działki budowlanej nad morzem lub w górach?

Sprawdź ofertę