Sprzedaż mieszkania po przekształceniu bez zaświadczenia

Wielu dotychczasowych użytkowników wieczystych nieruchomości, którzy od 1 stycznia 2019 r. stali się właścicielami nie tylko lokali, ale i gruntów, postanowili skorzystać z dobrej koniuktury na rynku i sprzedać swoją nieruchomość. Okazało się jednak, że sprawa wcale nie jest taka prosta.

Użytkownicy wieczyści stali się właścicielami

Na mocy ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dniem 1 stycznia 2019 r. wszyscy użytkownicy wieczyście nieruchomości stali się ich właścicielami. Przynajmniej w teorii. Posługiwanie się tytułem prawnym do nieruchomości wymaga bowiem pewnego potwierdzenia na piśmie. Najczęściej przy załatwianiu jakichkolwiek formalności, związanych z nieruchomościami, stosuje się zapisy księgi wieczystej tej nieruchomości. Tutaj właśnie istnieje pewien szkopuł. Na mocy przepisów ustawy przekształceniowej wpis do księgi wieczystej nieruchomości nowych właścicieli odbywa się przy użyciu zaświadczenia, wystawianego przez organy administracji publicznej. Uzyskanie takiego zaświadczenia nie jest jednak łatwe.

Problematyczne zaświadczenie

Organy administracji publicznej mają ściśle określony czas na wystawienie zaświadczeń o dokonanym przekształceniu. W tym dokumencie muszą też określić kwotę opłaty przekształceniowej. Jeżeli nowi właściciele nieruchomości wystąpią z wnioskiem o wydanie zaświadczenia, organy powinny wykonać ten obowiązek w ciągu 4 miesięcy od dnia złożenia pisma. Z kolei w przypadku bierności właścicieli, mają na to czas do końca roku. Chociaż proces ten wydaje się nieskomplikowany a 4 miesiące to teoretycznie niewiele czasu, organy administracji publicznej już zapowiedziały, że nie ma najmniejszych szans, aby zmieściły się we wskazanych terminach. Nie da się zatem przewidzieć, kiedy właściciele będą mogli wreszcie dysponować posiadaną nieruchomością jak swoją. To z kolei blokuje im ewentualną sprzedaż. – stwierdza Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Właściciele nie mogą sprzedać swoich nieruchomości

Problem wydawania zaświadczeń powoduje, że nowi właściciele teoretycznie nie mogą sprzedać nieruchomości. Jak bowiem dokonać transakcji, skoro nie są wpisani jako właściciele do księgi wieczystej nieruchomości i nie posiadają zaświadczenia o przekształceniu? Teoretycznie Krajowa Rada Notarialna uznała, że notariusze nie powinni wymagać zaświadczenia w kontekście sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych w budynkach, objętych uwłaszczeniem na rynku wtórnym. Takie stanowisko potwierdziły również Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju oraz Ministerstwo Sprawiedliwości. Wygląda jednak na to, że nie wszyscy się temu podporządkowali. Notariusze boją się bowiem odpowiedzialności i przypieczętowania transakcji, w odniesieniu do której okaże się w końcu, że wcale nie doszło do przekształcenia.

Nowe przepisy – nowe zasady

Bałagan w kwestii przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności zmusił ustawodawcę do podjęcia prac nad kolejną zmianą ustawy. W nowej regulacji ma pojawić się zapis, umożliwiający sprzedaż nieruchomości bez przedłożenia stosownego zaświadczenia. Notariusz będzie zobowiązany do sporządzenia aktu i przesłania jego wypisu do organu. Ten z kolei wyda stosowne zaświadczenie już nie poprzedniemu właścicielowi, ale nabywcy nieruchomości. Proces przekształcenia ma zatem odbyć się płynnie, nie powodując ograniczeń dla osób, chcących sprzedać lokal. Czy tak rzeczywiście będzie? To pokaże praktyka.