Prawo zabudowy a prawo własności – zakres ochrony

Zakres prawa zabudowy niejednokrotnie budzi spór pomiędzy właścicielami nieruchomości, ich sąsiadami oraz organami administracji publicznej. Naczelny Sąd Administracyjny wydał ostatnio dość liberalną interpretację w tym zakresie.

Rewolucyjne orzeczenie NSA

2 października 2019 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał ciekawe orzeczenie, w którym przypomniał, iż prawo zabudowy jest nierozerwalnym elementem prawa własności. To stwierdzenie ma ogromne znaczenie. W konsekwencji bowiem przepisy, które określają zasady i sposób ustalania warunków zabudowy nie mogą ograniczać ewentualnej, nowej zabudowy w znaczny sposób. Nie mogą one też prowadzić do zmiany sposobu użytkowania całego terenu. Wydając taką decyzję organy administracji powinny zatem pamiętać, że prawo własności stanowi wartość nadrzędną i wymaga szczególnej ochrony – wskazuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Historia pewnej stacji benzynowej

Naczelny Sąd Administracyjny wydał swoje orzeczenie w sprawie, w której współwłaścicielki pewnej firmy wystąpiły do wójta gminy o ustalenie warunków zabudowy dla realizowanej inwestycji. Ta inwestycja miała natomiast polegać na przebudowie stacji paliw płynnych i gazu płynnego. Prace skupiałyby się na wymianie istniejącego podziemnego zbiornika jednopłaszczyznowego paliw płynnych o pojemności 50 metrów sześciennych na zbiornik dwupłaszczyznowy o pojemności 15 metrów sześciennych. Dodatkowo chciano ustawić dystrybutor ON/Pb oraz powiększyć istniejącą wiatę. Wójt ustalił warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem. Od jego decyzji odwołał się jednak właściciel sąsiedniej nieruchomości. W ocenie strony konieczne było bowiem wcześniejsze wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedmiotowej inwestycji, czego w sprawie nie zrobiono. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję wójta gminy. Ostatecznie zatem sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Ten uchylił obie, wydane decyzje. Finał tej sprawy rozegrał się natomiast przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, który uchylił zaskarżony wyrok.

Kiedy możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia pięciu przesłanek. Po pierwsze co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób, pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania budowy, a także zagospodarowania terenu. Po drugie teren musi mieć dostęp do drogi publicznej. Po trzecie musi w tym miejscu istnieć lub być projektowane uzbrojenie terenu, które jest wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego. Po czwarte natomiast teren nie powinien wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo powinien być objęty zgodą uzyskaną przez sporządzaniu planów miejscowy, które utraciły moc na podstawie innych przepisów. Z kolei po piąte wydawana decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

Do przepisów nie można podchodzić zbyt restrykcyjnie

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyżej wskazane przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym muszą być interpretowane przez pryzmat prawa własności, chronionego przepisami Konstytucji RP. Reguły, wskazane w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu mają bowiem za zadanie chronić ład przestrzenny, a nie wprowadzać znaczne ograniczenia nowej zabudowy i zmian sposobu użytkowania budynków na terenach, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ochrona tych wartości uzasadnia natomiast odejście od rygorystycznej wykładni przepisów tej ustawy. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał też, że obowiązująca zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy albo realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami sąsiadów. Wymogiem jest natomiast dostosowanie poszczególnych cech i parametrów architektonicznych oraz urbanistycznych, które zostały wyznaczone przez stan dotychczasowej zabudowy.

Prawo zabudowy to element prawa własności

Wydane orzeczenie jest istotny dla wszystkich osób, ubiegających się o ustalenie warunków zabudowy dla określonego terenu. Jak widać dopuszczalne jest drobne odstępstwo. Nie trzeba restrykcyjnie przestrzegać wskaźników i parametrów, właściwych dla sąsiednich nieruchomości – podsumowuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.