Najem krótkoterminowy nieruchomości – jak go poprawnie rozliczyć?

Najem krótkoterminowy to bardzo popularna forma zarabiania na nieruchomościach. Sprawdza się przede wszystkim w miejscach atrakcyjnych turystycznie, a także dużych miastach. Tam bowiem najczęściej szuka się noclegu na kilka dni, maksymalnie na tydzień lub dwa. Jak poprawnie rozliczyć taki najem?

Czym jest najem krótkoterminowy nieruchomości?

Najem krótkoterminowy jest właściwie nazwą zwyczajową. Ta forma mieści się bowiem w najmie na czas określony. Należy do niego stosować przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 659 § 1 tego aktu przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli umowa najmu zawierana jest na czas krótszy niż rok, nie ma potrzeby zawierania jej w formie pisemnej. Najem krótkoterminowy działa zatem z reguły w ten sposób, iż najemca przelewa na rachunek wynajmującego całą kwotę za pobyt i czasem dodatkowo uiszcza kaucję. Strony nie podpisują żadnych dodatkowych dokumentów.

Działalność gospodarcza a najem prywatny

Organy administracji skarbowej stoją na stanowisku, że najem krótkoterminowy należy rozliczać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W przepisach ustawy z 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców wskazano bowiem, że działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. O ile zatem przy klasycznym najmie umowy podpisujemy tylko raz na jakiś czas i ta ciągłość budzi pewne wątpliwości. O tyle przy najmie krótkoterminowym niewątpliwie przybiera to formę stałego biznesu. Jeżeli dodatkowo korzystamy z pośrednictwa takich portali jak Airbnb oraz Booking.com, raczej trudno nam będzie się wytłumaczyć z rozliczania przychodu na zasadzie ryczałtu w ramach najmu prywatnego. Gdy jednak najem ma charakter sporadyczny, bo powiedzmy oddajemy naszą nieruchomość w ręce obcych osób tylko na kilka miesięcy w roku, teoretycznie możemy spróbować rozliczenia tego przychodu w ramach najmu prywatnego.

Rozliczenie najmu w ramach działalności gospodarczej

Rozliczenie najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest dość złożoną kwestią. Musimy bowiem dopełnić wszelkich formalności, związanych z założeniem firmy. Trzeba wpisać działalność do właściwego rejestru, zgłosić ją do urzędu skarbowego oraz do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. O ile zatem samo rozliczenie przychodu może okazać się korzystniejsze z uwagi na możliwości odliczenia VAT i innych kosztów, o tyle musimy liczyć się z dodatkowymi wydatkami w postaci składek ZUS, zlecenia prowadzenia księgowości i tak dalej. Należy też starannie prowadzić wszelką dokumentację, związaną z najmem. Między innymi konieczne jest wystawianie najemcom paragonów oraz ewidencjonowanie poszczególnych okresów najmu – wymienia Bartłomiej Kuźniar.

Rozliczenie najmu prywatnego

Jeżeli jednak wynajmujemy mieszkanie lub inną nieruchomość jedynie sporadycznie, możemy rozliczyć uzyskany w ten sposób przychód nieco inaczej – na zasadach najmu prywatnego. W tym zakresie możemy wybrać jedną z dwóch, dopuszczalnych form – ryczałtu i skali podatkowej. Ryczałt oferuje stawki opodatkowania na poziomie 8,5 oraz 12,5 procent w zależności od poziomu uzyskiwanych przychodów. Z kolei stawka w skali podatkowej kształtuje się na poziomie 18 i 32 procent – również w zależności od poziomu uzyskiwanych przychodów – wskazuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Czy będą zmiany w najmie krótkoterminowym?

Na marginesie warto zaznaczyć, że Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad zmianami w przepisach, które mają nieco zmodyfikować instytucję najmu krótkoterminowego. Raczej nie będą to modyfikacje, które ucieszą wynajmujących. Wygląda bowiem na to, że szykuje się więcej restrykcji i obostrzeń. Spowodowane jest to jednak dość powszechnym procederem nierozliczania przychodów, uzyskiwanych z najmu mieszkań i innych nieruchomości – podsumowuje Bartłomiej Kuźniar.