Jak zachowuje się ziemia w czasie kryzysu?

Powszechnie uważa się, że inwestycja w ziemię jest w stanie ochronić kapitał przed inflacją i kryzysami. Jednak czy faktycznie tak się dzieje? Ponieważ w XX i XXI w. wystąpiło kilka poważnych recesji, można przeanalizować, jak ziemia jako forma inwestycji reagowała na różne kryzysy gospodarcze w przeszłości.

Definicja i rodzaje kryzysów gospodarczych

Kryzys określany jest jako głęboka i przedłużająca się recesja, która ogólnie mówiąc, objawia się nagłym pogorszeniem stanu całej gospodarki. Podzielić możemy go na trzy podstawowe rodzaje: kryzys finansowy, kryzys, gospodarczy oraz kryzys polityczny i społeczny.

Kryzys finansowy

Kryzys finansowy ma miejsce, kiedy występują odczuwalne zakłócenia w funkcjonowaniu systemu finansowego, np. zaczynają gwałtownie spadać akcje, firmy mają trudności z płynnością, a banki – problemy z wypłacalnością. Kryzysy tego rodzaju są też często wynikiem nadmiernego zadłużenia, spekulacji finansowych, gwałtownych zmian w polityce monetarnej oraz braku odpowiednich regulacji i nadzoru nad instytucjami finansowymi.

Na początku zakłócenia są subtelne, np. pojawiają się problemy z płynnością w sektorze bankowym i instytucje zaczynają ograniczać udzielanie kredytów. W miarę pogłębiania się recesji zaczyna spadać wartość aktywów, a inwestorzy wycofują środki z rynków finansowych. Potem klienci tracą zaufanie do banków i w obawie przed ich upadkiem zaczynają wycofywać depozyty. Końcowym etapem jest interwencja rządów i banków centralnych.

Przykładami kryzysów finansowych są Wielki Kryzys z 1929 r. oraz ogólnoświatowy kryzys finansowy 2008 r., który zapoczątkował krach na rynku kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka w Stanach Zjednoczonych.

Kryzys gospodarczy

Za kryzys gospodarczy odpowiada wiele czynników. Jego przyczynami mogą być: błędna polityka finansowa i gospodarcza danego państwa, niewydolność systemu finansowego, a także sytuacje zewnętrzne np. wojna, pandemia, spadek cen surowców, załamanie na giełdzie. Zasadniczo powodują one duże zakłócenia w gospodarce i wymagają interwencji rządu.

W wyniku kryzysu mamy do czynienia z: wysokimi stopami procentowymi, gwałtownym wzrostem kosztów pracy, wzrostem bezrobocia, spadkiem konsumpcji, wzrostem deficytu budżetowego i zwolnieniem tempa wzrostu gospodarczego.

Przykładami kryzysów gospodarczych są kryzys naftowy (1973) i kryzys COVID-19 (2020).

Kryzys polityczny i społeczny

Kryzys polityczny związany jest z załamaniem się realizacji określonej polityki i utratą zaufania społecznego. W jego wyniku upadają rządy i koalicje. Z kolei kryzys społeczny to stan napięć i konfliktów społecznych, których przyczyną może być narastające ubóstwo społeczeństwa, naruszenia praw człowieka przez władze, dyskryminacja i niesprawiedliwość. W porę niezażegnany kryzys może doprowadzić do strajków i zamieszek.

Brak stabilności sprzyja stagnacji w gospodarce. Inwestorzy nie lokują kapitału w takim państwie w obawie przed zmianami w ustawodawstwie, a to powoduje spadek produkcji, wzrost cen i bezrobocia.

Przykładem kryzysu polityczno-społecznego jest transformacja ustrojowa w Europie Środkowo-Wschodniej (1989).

Ziemia jako inwestycja długoterminowa

Grunty mają unikalne cechy, które sprawiają, że postrzega się je jako bezpieczną inwestycję długoterminową. Należą do nich m.in.:

• stabilność wartości. Ziemia w przeciwieństwie do innych aktywów, takich jak akcje, waluty obce albo surowce jest odporna na wahania rynkowe i nie traci drastycznie na wartości w czasach kryzysów. Nawet jeśli są odnotowywane spadki cen gruntów, to i tak są one krótkotrwałe, a ziemia w perspektywie czasu odbudowuje swoją wartość z naddatkiem,
• odporność na inflację. W czasie kiedy rośnie inflacja, spada wartość nabywcza pieniądza, a rosną koszty obsługi inwestycji. Ponieważ ziemia nie wymaga poza podatkiem od nieruchomości, żadnych nakładów, to koszty jej utrzymania zasadniczo nie rosną. Jednocześnie zwiększa się popyt na grunty, co przekłada się na wzrost cen,
• dziedziczenie. Nieruchomość gruntowa podlega dziedziczeniu, więc inwestycję można potraktować jako bezterminową lokatę kapitału,
• bezobsługowość. Ziemia to najmniej obsługowa inwestycja w nieruchomości. Nie wymaga napraw i remontów ani szukania najemców,
• brak amortyzacji w przeciwieństwie do budynków i innych nieruchomości. Ziemia się nie zużywa, nie psuje, w związku z tym nie traci na wartości z tych powodów na przestrzeni czasu.

W związku z powyższymi, ziemia może być postrzegana jako bardzo dobry produkt inwestycyjny. Zwłaszcza, że posiada wiele zalet, wśród których wymienić możemy:

• ograniczoną podaż – ziemia to naturalne dobro skończone, co oznacza, że człowiek nie jest w stanie wyprodukować go więcej. Wraz z rozwojem budownictwa, będzie wzrastało zapotrzebowanie na grunty,
• możliwość przekształcenia i zwiększenia wartości. Kupując ziemię rolną, możemy w nią zainwestować i przekształcić w budowlaną lub pod usługi, a także doprowadzić media. Te nakłady sprawiają, że ziemia staje się bardziej atrakcyjna, a co za tym idzie droższa.
• bezpieczeństwo – ziemi nie da się zgubić, ukraść albo odebrać. Prawo własności jest wpisane w księdze wieczystej, która potwierdza dane prawowitego właściciela. Poza tym są w niej wszystkie dane dotyczące zakupionej działki, w tym jej powierzchnia,
• dwojaki charakter inwestycji. Nabytą ziemię można traktować jako długoterminową inwestycję i czekać aż podniesie swoją wartość na tyle, aby z zyskiem ją sprzedać. Innym rozwiązaniem jest bieżące korzystanie z niej. W zależności od przeznaczenia można ziemię wydzierżawić, uprawiać na niej warzywa, wypoczywać na jej terenie stawiając namiot albo mały domek letniskowy.

Dowiedz się więcej o inwestowaniu w grunty

Kliknij tutaj

Zachowanie gruntów podczas wybranych kryzysów historycznych

Wielki Kryzys (1929-1939)

Boom na płody rolne, jaki powstał po I wojnie światowej, przyczynił do wzrostu cen ziemi – szczególnie w Stanach Zjednoczonych. Wiele banków powstało w tym czasie, tylko po to, aby sfinansować inwestycje w ziemię rolną. Niestety ziemia zaczęła być na tyle popularna, że wielu nabywało ją tylko w celach spekulacyjnych. Krach na nowojorskiej giełdzie papierów wartościowych, który rozpoczął Wielki Kryzys, doprowadził do masowego bezrobocia, upadku wielu banków i spadku produkcji przemysłowej.

Niskie ceny płodów rolnych, powodowały, że rolnicy nie byli w stanie spłacać kredytów, a wielu z nich zbankrutowało. Gospodarstwa przejmowały banki i inni wierzyciele. Cena ziemi rolnej zaczęła drastycznie spadać.

Kryzys najbardziej dotknął: Niemcy, Stany Zjednoczone, Polskę, Czechosłowację i Holandię, łagodny przebiegł miał w Grecji, Japonii, Danii, Rumunii i Hiszpanii. Natomiast wcale nie odnotowano go w ZSSR.

Kryzys naftowy (1973)

Kryzys naftowy był największym kryzysem paliwowym XX w. Jedną z jego przyczyn była wojna izraelsko-arabska, która wybuchła w październiku 1973 r. oraz nałożenie sankcji przez państwa OPEC na kraje wspierające Izrael: m.in. Stany Zjednoczone, Wielką Brytanię i Holandię. W konsekwencji doszło do gwałtownego wzrostu cen ropy naftowej na rynkach światowych, kryzysu światowego systemu walutowego i gospodarczego.

Kryzys wymusił poszukiwania nowych złóż ropy oraz gazu ziemnego i rozpoczęcia ich eksploatacji. Co więcej, spowodował zwiększenie nakładów na badania nad alternatywnymi efektywnymi źródłami energii. Oczywiście doprowadziło to do wzrostu wartości ziemi w rejonach, gdzie podejrzewano występowanie złóż ropy lub gazu.

Natomiast ograniczenia dla obywateli, jakie zostały wprowadzone z powodu braków ropy, przyczyniły się do tego, że ludzie zaczęli szukać mieszkań w miastach, aby nie musieć dojeżdżać do pracy. Stąd też znacznie wzrosły ceny nieruchomości w centrach, a staniały grunty poza miastami. Najbardziej widoczne zmiany cen były oczywiście w Stanach Zjednoczonych.

Kryzys finansowy (2008)

Kryzys finansowy z 2008 r. przyniósł negatywnie skutki dla większości gospodarek na całym świecie. Najbardziej ucierpiały: Stany Zjednoczone, kraje Unii Europejskiej (Grecja, Hiszpania, Portugalia, Włochy i Wielka Brytania), a także Chiny, Japonia i Indie. Najmniej odczuły skutki kryzysu gospodarki Danii i reszty krajów skandynawskich, Niemiec, Czech i Polski.

W naszym kraju wskutek zaostrzenia polityki kredytowej zahamował się popyt na mieszkania, a ich ceny zaczęły szybko spadać. Aby ożywić gospodarkę, RPP obniżyła stopę procentową w tym czasie z 4,5% do 2%.

Inaczej niż nieruchomości mieszkalne, zachowywały się grunty. Jak wynika z opracowań GUS „Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości w 2008 r.” i „Obrót nieruchomościami w 2009 r.” w 2009 r. liczba zarejestrowanych transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości gruntowych wyniosła ponad 101 tys., co stanowiło 48,7% wszystkich transakcji nieruchomościami. Pod względem ilościowym i wartościowym przeważały transakcje użytkami rolnymi, kto stanowiły adekwatnie ponad 74% i ponad 57% wszystkich transakcji nieruchomościami gruntowymi.

Przeciętna cena gruntów ornych (za 1 ha) w obrocie prywatnym w 2007 r. wynosiła 12 134 zł, w 2008 r. wzrosła o prawie 27% do 15 388 zł, a w 2009 r. osiągnęła średnią cenę 17 042, czyli dalej podskoczyła o prawie 11%. Oznacza to, że w ciągu 3 lat cena ziemi wzrosła o ok. 40%. Warto wspomnieć, że pik wzrostu gruntów był w 2007 r., wtedy w stosunku do 2006 r. średnia cena gruntów ornych podskoczyła o nieco ponad 30%.

Kryzys COVID-19 (2020)

Pandemia COVID-19 wstrząsnęła praktycznie każdą dziedziną gospodarki w każdym zakątku świata. Nie ominęła też rynku nieruchomości. Sezonowe trendy, które przez lata kształtowały decyzje nabywców i sprzedawców, uległy znaczącej modyfikacji. Na to, jak i gdzie chcą mieszkać ludzie, wpływały takie czynniki jak: konieczność pracy zdalnej, zmiana priorytetów życiowych oraz nowe modele życia.

Ludzie zamknięci w domach zaczęli coraz częściej doceniać posiadanie tarasu, ogrodu i działki rekreacyjnej. W efekcie wzrosło zainteresowanie terenami podmiejskimi: działkami rekreacyjnymi, w tym ROD oraz ziemią rolną, co przełożyło się na ceny ziemi.

Z publikacji NBP wynika, że cena m kw. działki rekreacyjnej w I kw. 2020 r. kształtowała się na poziomie ok. 44 zł za m kw. i wzrosła w II kw. 2020 r. na tle pozostałych typów najwięcej, bo o 14% w porównaniu rok do roku. Znacząco też, bo o 12% r/r, (z 24 zł do 27 zł za m kw.) wzrosła mediana ceny działki siedliskowej i leśnej.

Trend ten utrzymał się także w kolejnym roku. Ceny ofertowe działek rekreacyjnych wzrosły w II kw. 2021 r. o 22% r/r, a leśnych o 13% r/r (dane PONT Info Nieruchomości).

Patrząc na wartość ziemi w perspektywie długoterminowej, to porównaniu 2020 r. do 2024 r. średnio wzrosła w kraju o prawie 46% (dane GUS). Najwyższe wzrosty odnotowano w województwach: lubelskim (45,83%), małopolskim (56,11%) i świętokrzyskim (49,47%).

Czynniki wpływające na wartość ziemi podczas kryzysów

Zasadniczo na wartość ziemi wpływają jej indywidualne cechy takie jak jakość gleby, kształt i nachylenie, lokalizacja, przeznaczenie, potencjalne zasoby naturalne oraz dostęp do wody. Do tego dochodzą czynniki zmienne: ogólne trendy rynkowe, kwestie gospodarcze i ekonomiczne oraz społeczne i ekologiczne.

Czynniki ekonomiczne mogące kształtować cenę nieruchomości gruntowych to:

• inflacja i stopy procentowe;
• zmiany w polityce monetarnej i fiskalnej – np. znaczne podniesienie podatków od nieruchomości.

W przypadku uwarunkowań społecznych, na wartość ziemi wpływają m.in.:

• migracje ludności – jeśli ludzie przenoszą się z zaludnionych miast na tereny wiejskie, to tam zaczynają rosnąć ceny ziemi, kształtuje je wysokość popytu;
• zmiany stylu życia i pracy; na przykład praca zdalna wymusza znalezienie przestrzeni do pracy, co sprawia, że ludzie zaczynają poszukiwać ziemi pod budowę domu, który zapewni wystarczająco dużo miejsca do pracy i odpoczynku.

Do czynników politycznych mogących kształtować cenę ziemi zaliczyć można:

• stabilność rządów i regulacje prawne dotyczące nieruchomości – stabilne państwo i jasne regulacje dotyczące nieruchomości zwiększają zainteresowanie inwestorów, co przyczynia się do zwiększenia wartości gruntów;
• polityki wsparcia dla rolnictwa i sektora nieruchomości – decyzje rządowe i wprowadzenie regulacji lokalnych takich jak nowe wymogi środowiskowe, zmiana sposobu użytkowania ziemi, zachęty podatkowe, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i rozwój infrastruktury oraz dotacje dla rolników mogą wpływać na opłacalność zakupu i użytkowania gruntów.

Na wartość ziemi w danej lokalizacji wpływają też czynniki związane z ekologią:

• zmiany klimatyczne, które powodują regularne powodzie albo pożary mogą obniżać wartość ziemi znajdującej się na zagrożonym terenie;
• wzrost zainteresowania ziemią ekologiczną i zrównoważonym rolnictwem, sprawia, że grunty niezabudowane z dala od miast zyskują na wartości.

Przykłady strategii inwestycyjnych w czasie kryzysów

Strategia inwestycyjna, czyli konkretny plan działania, pozwala na dopasowanie inwestycji do indywidualnych potrzeb i poziomu tolerowanego ryzyka. Najpopularniejsze z nich to: dywersyfikacja portfela, zakupy oportunistyczne i inwestycje długoterminowe.

Dywersyfikacja portfela polega na inwestowaniu w różne rodzaje ziemi, w celu zminimalizowania ryzyka utraty pieniędzy. Dobrą strategią jest zakup ziemi rolnej w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie z myślą o jej przekształceniu, nabycie nieruchomości gruntowej pod budownictwo usługowe np. magazyny w pobliżu węzłów komunikacyjnych albo blisko obrzeży aglomeracji oraz nieruchomości pod zabudowę rekreacyjną. W tym przypadku różnicujemy nie tylko typ ziemi, ale i lokalizację.

Sprawdź nasze działki nad morzem

Zobacz działki

Zakupy oportunistyczne to wykorzystanie spadków wartości ziemi do jej nabycia po niższej okazyjnej cenie. Jako przykład można wskazać skok wartości ziemi w województwie podlaskim. W 2022 r. grunty kosztowały średnio 62 528 zł/ha (dane z GUS). Po wybuchu wojny w Ukrainie i kryzysie migracyjnym na granicy z Białorusią ich cena spadła o prawie 3% do 60 695 zł/ha, by w 2024 r. skoczyć do 70 tys. 115 zł/ha, czyli o 15,52% w porównaniu do 2023 r.

Inwestycje długoterminowe polegają na zakupie ziemi i trzymaniu jej przez okres dłuższy niż rok, a nawet kilka lat, w celu uzyskania stabilnych i przewidywalnych zysków. Analizując dane GUS w ciągu 10 lat (2013-2023) cena hektara gruntów rolnych wzrosła w Polsce średnio prawie aż o 140%. Najwięcej podrożała ziemia w woj. lubelskim (185,66%), warmińsko-mazurskim (165,50%) i podkarpackim (134,67%).

Jesteś zainteresowany długoterminową inwestycją w grunt?

Dowiedz się więcej

Inwestowanie w ziemię – jakie są perspektywy na przyszłość

Rozpatrując wartość ziemi na przestrzeni lat, nasuwa się wniosek, że większość kryzysów nie powoduje obniżenia jej wartości, a wręcz odwrotnie – przyczyniają się do wzrostów. Oczywiście są też okoliczności, które doprowadzają do spadków cen, np. działania wojenne i konflikty narodowościowe, a także nawracające klęski żywiołowe np. pożary, powodzie i trzęsienia ziemi. Z drugiej strony mamy czynniki stabilizujące wartość ziemi: m.in. jasna przewidywalna polityka fiskalna i monetarna, stałe i przejrzyste regulacje dotyczące nabywania, sprzedaży i użytkowania nieruchomości, a także stabilny rząd.

Patrząc na dane historyczne, inwestowania w ziemię jest dobrym sposobem na zabezpieczenie kapitału. Szczególnie w perspektywie długoterminowej. Jednak inwestorzy muszą być cierpliwi i przygotowani na to, że zyski mogą pojawić się dopiero po kilku latach od nabycia ziemi. Stąd ważne jest długofalowe planowanie związane z nakładami inwestycyjnymi, które doprowadzą do wzrostu wartości ziemi. Ponadto inwestycja musi być przemyślana pod kątem wyboru lokalizacji i rodzaju gruntu oraz możliwości jej wykorzystania w przyszłości.

Dlatego też w Saveinvest oferujemy szereg rozmaitych inwestycji dopasowanych do potrzeb konkretnych strategii działania. W naszej ofercie znajdują się zarówno działki budowlane z dedykowanymi projektami domów, działki pod domki rekreacyjne (idealne do rozpoczęcia własnego biznesu), a także działki pod lokatę kapitału pozwalające zabezpieczyć się na przyszłość.

Sprawdź pełną ofertę Saveinvest

Kliknij tutaj