Własność czy udział w działce? Co warto wiedzieć przed zakupem nieruchomości gruntowej?

Rozważasz zakup działki rolnej, ale wahasz się między własnością a udziałem? To częsty dylemat, przed którym staje wielu potencjalnych kupców. Poznaj charakterystykę tych rozwiązań, główne różnice oraz najważniejsze wady i zalety każdej z nich. Dowiedz się wszystkiego o potencjalnym zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego lub innej nieruchomości i samodzielnie oceń, czy jest to opcja dla Ciebie.

Kwestia współwłasności nieruchomości rolnej lub innej stale wzbudza ogromne emocje. Często zachowanie wspólnego prawa do gruntu wynika z jego dziedziczenia lub wykupu przez kilku inwestorów. Rozwiązanie takie wielu osobom wydaje się ryzykowne, ze względu na potencjalne konflikty, wielkość udziałów, dochodzenie wszelkich roszczeń czy wprowadzanie zmian. W praktyce jednak najczęściej obawy przed nim wynikają z nieznajomości przepisów dotyczących takiej opcji. W praktyce bowiem ustawodawca bardzo dokładnie opisał zasady jego funkcjonowania.

Dzięki jasnym przepisom i regulacjom obecność większej liczby osób widniejących w akcie własności działki wcale nie musi prowadzić do problemów. Istnieje ponadto możliwość zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej lub innej, gdy zajdzie taka potrzeba. Przed dokonaniem czynności zakupu nieruchomości współdzielonej warto natomiast poznać wszystkie wady i zalety wynikające ze współposiadania rzeczy wspólnej. Lektura tego artykułu powinna pomóc Ci w podjęciu odpowiedniej decyzji w tej sytuacji.

Sprawdź naszą ofertę działek

Różnice między udziałem i własnością – co musisz wiedzieć?

Rola współwłaściciela znacznie różni się od tej właściciela. Oba przypadki są ściśle uregulowane przepisami i różnią się zakresem dostępnych możliwości. W głównej mierze skupione są na konieczności (lub też jej braku) konsultowania wszelkich zmian związanych z zarządzaniem nieruchomością.

Współwłasność – charakterystyka

Pojęcie „współwłasności” nieruchomości jest używane zamiennie z „posiadaniem udziałów” w niej. Rzeczywiście są to dwa określenia opisujące ten sam stan rzeczy. W praktyce oznaczają formę zakupu działki budowlanej czy rolnej i posiadanie jej części wraz z innymi. Mowa tu o sytuacji, w której zakupu podejmują się co najmniej dwie osoby.

Właściciele działki ponoszą obowiązki dotyczące np.:

• utrzymania nieruchomości,
• regulowania opłat,
• sprzedaży,
• najmu,
• zmiany w sposobie korzystania z nieruchomości.

Zgodnie z przepisami wyróżnić można dwa główne rodzaje współwłasności nieruchomości:

• w częściach ułamkowych – udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony za pomocą ułamka. W przypadku nieustalenia proporcji podziału rzeczy wspólnej, współwłaścicielom przypadają takie same wartości (równy podział). To częste rozwiązanie w przypadku wspólnego kupna nieruchomości (np. działki budowlanej pod zabudowę);
• współwłasność łączną – może powstać wyłącznie na skutek określonych stosunków prawnych i przepisów je regulujących. Zniesienie jej także możliwe jest tylko z uwagi na ich zakończenie. W tym przypadku własność przysługuje współwłaścicielom łącznie, a nie samodzielnie. Nie posiadają więc udziałów, wszyscy są „w pełni” właścicielami całej działki budowlanej lub innej. To częste rozwiązanie w przypadku np. małżonków.

Ewentualne zniesienie współwłasności przysługuje wyłącznie w drugim z opisanych przypadków.

Definicja takiej formy własności została ujęta w polskich przepisach. Reguluje ją art. 3. Dziennika ustaw, Udziały w nieruchomości wspólnej – Własność lokali [Dz.U.2021.1048]:

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

[…]

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.

Współwłaściciel musi zdawać sobie sprawę z ciążących na nim ograniczeń. Może on bowiem korzystać i zarządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli tylko częścią swojego udziału. Dotyczy to natomiast wyłącznie zakresu umożliwiającego połączenie tych działań z korzystaniem z nieruchomości przez innych udziałowców. W praktyce więc niejednokrotnie prowadzi to do konfliktów z uwagi na np. zakres korzystania z rzeczy wspólnej lub sposobu jej utrzymania.

Własność – charakterystyka

W przypadku zakupu działki budowlanej lub rolnej na własność wielkość udziałów przypadających na kupującego zawsze wynosi 100 proc. W praktyce więc stajesz się jedynym posiadaczem nieruchomości. Jako właściciel działki masz prawo nią swobodnie zarządzać i dysponować, a także jej używać, bez żadnych ograniczeń (oczywiście zgodnie z przepisami prawa). Dotyczy to wszelkich aspektów, w tym również remontów, wynajmu czy sprzedaży.

Najczęstsze obawy klientów dotyczące zakupu działki budowlanej

W ofercie Saveinvest posiadamy inwestycje, na których poszczególne działki sprzedajemy jako udziały w większych niewydzielonych jeszcze działkach. Oczywiście w przypadku zakupu działki rolnej w roli współwłaściciela pojawiają się liczne obawy, które adresują do nas nasi Klienci. Przyjrzeliśmy się im i przygotowaliśmy stosowane odpowiedzi bazując na zapisach dostępnych w naszych umowach.

1. Czym jest udział w działce / nieruchomości gruntowej

Zakup udziału w działce (nieruchomości gruntowej) jest nabyciem prawa współwłasności (czyli sytuacji kiedy prawo własności do danej nieruchomości przysługuje więcej niż 1 osobie), które w połączeniu z ustanowieniem podziału do korzystania quoad usum uprawnia współwłaściciela do rozporządzenia tylko i wyłącznie częścią nieruchomości wskazaną w umowie sprzedaży. 

2. Czy inni współwłaściciele będą mogli korzystać z mojej części działki? 

Nie. Każdy będzie mógł korzystać tylko z części działki oznaczonej konkretnym numerem i wskazanej na załączniku graficznym aktu notarialnego. 

Dodatkowo w dziale III Księgi Wieczystej wpisane zostanie dla każdego współwłaściciela prawo do wyłącznego korzystania ze “swojej” części działki oznaczonej na załączniku graficznym  konkretnym numerem. Oznacza to, że 

3. Czy będę mógł ogrodzić swoją działkę?

Tak, zgodnie z umową po 31.12.2025 r. 

Nie jest do tego wymagana zgoda pozostałych współwłaścicieli. 

Przed wykonaniem ogrodzenia należy wziąć pod uwagę, że:

1. Ogrodzenie może mieć maksymalną wysokość do 2,2 m i być wykonane wyłącznie z siatki stalowej bez podmurówki.
2. Przy grodzeniu wspólnej granicy z działką sąsiednią zalecane jest uzgodnienie parametrów ogrodzenia z sąsiadem.
3. Raz do roku kosimy cały teren, a po ogrodzeniu działka nie będzie wykaszana.
4. W procesie podziału mogą wystąpić odstępstwa od projektowanych granic działek docelowych (w granicach błędu geodezyjnego) tj. projektowana granica z działką sąsiednią może się nieznacznie przesunąć; dlatego rekomendujemy kilkucentymetrowe (5-10cm) cofnięcie ogrodzenia względem granic
5. W przypadku rezygnacji z zakupu z winy Kupującego, przepadają wszelkie nakłady poniesione na ogrodzenie 

4. Czy będę mógł sprzedać swój udział?

Tak, nieruchomość rolną można sprzedać po upływie 5 lat od dnia jej nabycia ze względu na ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi wynikające z Ustawy o Kształtowaniu Ustroju Rolnego (UKUR). Po upływie tego czasu udział w działce można sprzedać na takich samych zasadach jak pełną własność.  

Działka budowlana lub rolna – aspekty techniczne i formalne zakupu

Jeszcze do niedawna (do 2019 roku) głównym nabywcą ziemi rolnej w pierwszej kolejności był rolnik. Aktualnie jednak nieco się to zmieniło. Działki poniżej 1 ha mogą kupować również osoby niebędące rolnikami, o ile Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie zamierza skorzystać z prawa do pierwokupu.

Po zakupie działki rolnej możliwe jest jej odrolnienie. Wymaga to zmiany jej przeznaczenia (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku) w MPZP. Jeśli z kolei nie jest ona objęta MPZP, konieczne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Nie da się uniknąć aspektów technicznych oraz formalnych istotnych przy zakupie działki budowlanej. Krok w stronę specjalistów z Saveinvest może natomiast znacznie ułatwić Ci cały ten proces. Wynika to z faktu, że w przypadku zakupu działki z oferty naszej firmy, bierzemy na siebie przeprowadzenie wszelkich formalności związanych z jej obsługą, przekształceniem oraz uzbrojeniem.

Sprawdź działki pod lokatę kapitału

Kliknij tutaj

Czy na działce rolnej lub przeznaczonej pod zalesienie muszę dostosować się do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)?

Zarówno przeznaczenie gruntów rolnych, jak i przeznaczonych do zalesienia, jest uwzględnione w MPZP. W obu tych przypadkach wprowadzanie zmian na tych obszarach musi być zgodne z tym dokumentem planistycznym. Jeśli natomiast do tej pory nie został on wykonany, to konieczne jest jego wydanie.

W przypadku regulacji dotyczących działek rolnych szczególne znaczenie mają dwa dokumenty:

• Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2022 poz. 1861) – określa warunki użytkowania gruntów rolnych oraz zasady ich ochrony przed przeznaczeniem na cele nierolnicze,
• stawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2023 poz. 977) – reguluje kwestie związane z przekształceniem działek rolnych oraz ich ewentualnym przeznaczeniem pod zabudowę.

Ponadto istotną rolę odgrywa w tym przypadku także ewidencja gruntów i budynków. Prowadzić ją powinno odpowiednie dla danej lokalizacji starostwo powiatowe.

W przypadku gruntów przeznaczonych do zalesienia głównym dokumentem jest Ustawa z dnia 8 czerwca 2001 roku o przeznaczeniu gruntów rolnych do zalesienia.

Co ważne, Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego należy przestrzegać nawet w przypadku zabudowy działki budowlanej. Jeśli natomiast taki dokument dla danego terenu nie istnieje, możesz ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Na jej podstawie następnie opisywane są wytyczne, na jakich możliwa będzie zabudowa terenu, którego dotyczy. Wnioskiem o wydanie takiej decyzji może być objęta działka posiadająca prawny dostęp do drogi publicznej.

Czy mogę wykopać studnię lub podłączyć prąd?

Na działce rolnej możliwe jest wykopanie studni, podłączenie prądu, wybudowanie szamba i szereg innych inicjatyw, dzięki której np. zwiększy się jej wartość czy potencjał inwestycyjny. Wszystko to jednak obarczone jest koniecznością spełnienia określonych warunków. Przede wszystkim dotyczy to konieczności wyłączenia tego terenu spod produkcji rolnej lub leśnej.

Wykopanie studni głębinowej nie wymaga pozwolenia na budowę oraz dokonania zgłoszenia. Mowa tu o każdej sytuacji, niezależnie od tego, czy studnia ta traktowana jest jako urządzenie budowlane, czy też budowla. Nie podlega ona przepisom Prawa budowlanego i jego aktom wykonawczym (choć należy upewnić się, czy w planach zagospodarowania terenu nie ma na tym terenie wodociągu). Wynika to z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 kwietnia 2014 r. II OSK 2713/12, z dnia 29 kwietnia 2014 r. II OSK 2882/12, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 28 czerwca 2011 r. II SA/Wr 2013/11.

Podłączenie prądu na działce rolnej, leśnej czy rekreacyjnej jest nieco bardziej skomplikowane. Przede wszystkim utworzenie tzw. przyłącza energetycznego czasem trwa wiele miesięcy. Z tego względu zwykle poleca się zlecić zadbanie o ten aspekt profesjonalistom, takim jak Saveinvest. Ze względu na ich doświadczenie są oni w stanie uchronić Cię od wielu problemów. Cały proces natomiast składa się z czterech głównych kroków:

1. złożenia wniosku o określenie warunków przyłącza,
2. zawarcie umowy o przyłączenie,
3. wykonanie przyłącza,
4. zawarcie umowy dystrybucyjnej (na dostarczanie energii).

Co ważne, zgodnie z przepisami podłączenie prądu do działki rolnej jest możliwe i w pełni legalne. Wiele zależy natomiast od wymagań i polityki danego operatora. Warto więc wcześniej zwrócić się bezpośrednio do niego z tym pytaniem i prośbą o ewentualną wycenę takiej usługi.

Kiedy zostanie utwardzona droga wewnętrzna?

Droga wewnętrzna różni się od drogi publicznej zarówno ze względu na przepisy prawa drogowego, jak i prawa budowlanego. Zgodnie z art. 8. Ustawy o drogach publicznych:

Drogi, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym takiej drogi, są drogami wewnętrznymi.

W praktyce natomiast można powiedzieć, że zwykle drogami wewnętrznymi są np.:

• drogi dojazdowe do sklepów,
• dojazdy do posesji,
• drogi osiedlowe.

Wyróżniają się tym, że na początku oraz końcu zawsze są oznaczone odpowiednimi znakami drogowymi. Nie dotyczy ich wiele zasad ruchu drogowego. Mimo to jednak są objęte odpowiednimi przepisami. Jeśli chcesz je zbudować na terenie swojej działki, konieczne może być uzyskanie pozwolenia na budowę. Ma to związek z koniecznością utwardzenia jej i położenia nawierzchni, co bezpośrednio wiąże się z pracami budowlanymi.

Co istotne, nawet w tym przypadku istotne jest sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli nie ma w nim szczegółowych wytycznych dotyczących dróg wewnętrznych, jako właściciel możesz samodzielnie wybrać typ nawierzchni, którego chcesz użyć. Jeśli z kolei jesteś współwłaścicielem działki, to przebieg drogi, jej budowę i formę musisz ustalić z pozostałymi współwłaścicielami.

Jeśli chodzi o utwardzenie drogi wewnętrznej, to nie ma przepisów, które by wymuszały podjęcie takiego działania na właścicielu. Ze względu na wygodę natomiast większość osób decyduje się na takie rozwiązanie. Może to zostać zrealizowane na kilka sposobów, np. poprzez:

• wysypanie gruzu, kamieni lub kruszywa,
• płyty betonowe,
• kratki trawnikowe,
• kostkę brukową,
• destrukt bitumiczny lub asfalt.

Czas potrzebny do utwardzenia drogi wewnętrznej zależy od rozwiązania, które wybierzesz. Oczywiste znaczenie ma tu również długość konkretnego odcinka. Cały proces natomiast trwa zazwyczaj co najmniej kilka tygodni. W przypadku najbardziej skomplikowanych i zaawansowanych inicjatyw może zająć nawet kilka miesięcy. Zazwyczaj najbardziej czasochłonnym etapem jest oczekiwanie na otrzymanie pozwolenia na budowę (często nawet 2 miesiące). Następnie wiele zależy od tempa i zakresu realizowanych prac.

Zakup działki na własność lub jako udział

Zarówno zakup działki budowlanej oraz rolnej na własność, jak i w formie współwłasności, ma swoje mocne oraz słabsze strony. W tym drugim przypadku największym dyskomfortem może być konieczność uzyskania zgody większości współwłaścicieli w przypadku chęci dokonania czynności wpływających na stan nieruchomości. To najczęstsze pole prowadzące do konfliktów, z drugiej strony jednak nie brak w tym przypadku również zalet. Wymienić można choćby niższy koszt inwestycji, szybszy zwrot i odpowiedzialność ciążącą na większej liczbie właścicieli. To daje dużo większe możliwości działania, a w przypadku współpracy osób sobie bliskich – teoretyczny brak problemów.

Samodzielni właściciele mogą wykonywać wszelkie czynności na danej działce praktycznie bez ograniczeń. Nie potrzebują zgód osób trzecich, a jedynie zgodności z obowiązującymi przepisami. W tym przypadku jednak zakup działki budowlanej lub rolnej jest o wiele droższy, bo osoba taka nie ma z kim dzielić kosztów. Droższe i bardziej czasochłonne staje się zatem też wprowadzanie wszelkich zmian i utrzymanie obiektu. Ponadto na zwrot z inwestycji trzeba czekać znacznie dłużej.

W obu przypadkach kupno działki budowlanej lub rolnej może przynieść Ci ogromne korzyści. Warunkiem jest jednak to, by skorzystać przy tej okazji z usług profesjonalistów, którzy świadomie (bazując na własnym doświadczeniu) zadbają o Twój interes. Tak właśnie działa to w Saveinvest, które cechuje nie tylko transparentność, ale i profesjonalizm. Możesz ponadto liczyć na to, że wynagrodzenie zostanie pobrane tylko w przypadku wydzielenia działki z sukcesem. Jest to więc rozwiązanie dające szansę na trafioną inwestycję, a także gwarantujące pełne bezpieczeństwo.

Sprawdź ofertę działek Saveinvest

Kliknij tutaj