Jak wybrać działkę ustawoodporną? Czyli jak nowa ustawa wpłynie na grunty

Od 2026 r. zacznie obowiązywać nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym. Wielu właścicieli obawia się, że po wejściu przepisów w życie część działek straci swoje możliwości inwestycyjne. Nowe regulacje wpłyną także na możliwości odrolnienia działki oraz przekształcenia jej na cele budowlane, co może wiązać się z dodatkowymi formalnościami i kosztami.

Co zmienia nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym?

Od 2026 r. tracą moc wszystkie studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zastąpią je zintegrowany plan inwestycyjny i plan ogólny gminy. Plan ogólny będzie również podstawą do przeprowadzania zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele budowlane, co wymaga uzyskania odpowiednich decyzji administracyjnych i spełnienia określonych warunków prawnych. Zmiany dotkną też wydawanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Co więcej, powstanie nowe źródło informacji w postaci rejestru urbanistycznego.

Plan ogólny gminy

Do tej pory funkcjonowały dwa dokumenty: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które określało ogólne zasady i kierunki rozwoju przestrzennego gminy i zgodny z nim akt prawa lokalnego – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Nowy plan ogólny gminy to akt prawa miejscowego, który obejmuje całą gminę. Jest nadrzędnym przepisem w stosunku do MPZP oraz stanowi podstawę prawną do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z art. 13b ww. ustawy przy sporządzaniu planu ogólnego samorządy muszą uwzględnić m.in.:

• granice gminy;
• politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;
• ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa;
• formy ochrony przyrody i ich otuliny;
• obszary gruntów zmeliorowanych;
• strefy ochronne ujęć wody;
• obszary uzdrowisk oraz obszary ochrony uzdrowiskowej;
• zabytki;
• tereny zamknięte i ich strefy ochronne;
• obszary ograniczonego użytkowania;
• obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji, rekultywacji, rewitalizacji;
• obszary ciche w aglomeracji oraz obszary ciche poza aglomeracją;
• grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I-III oraz grunty leśne;
• zakłady o zwiększonym i dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej;
• rozmieszczenie istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej;
• zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.

W planie ogólnym muszą zostać określone strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne oraz ewentualnie obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej.

Strefy planistyczne

Gmina może wyznaczyć następujące strefy planistyczne:

• wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
• wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
• wielofunkcyjną z zabudową zagrodową (w tej strefie przewiduje się budynki związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego oraz budynkami zabudowy zagrodowej, zgodnie z przepisami dotyczącymi gruntów rolnych);
• usługową;
• handlu wielkopowierzchniowego;
• gospodarczą;
• produkcji rolniczej;
• infrastrukturalną;
• zieleni i rekreacji;
• cmentarzy;
• górnictwa;
• otwartą;
• komunikacyjną.

Dla poszczególnych stref planistycznych będą określone podstawowe parametry urbanistyczne:

• maksymalny udział powierzchni zabudowy;
• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej;
• maksymalna wysokość zabudowy;
• maksymalna nadziemna intensywność zabudowy.

Ponadto strefy będą miały podstawowy i dodatkowy profil funkcjonalny. Przykładowo: dla strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną podstawowy profil funkcjonalny to teren: zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usług, komunikacji, zieleni urządzonej, infrastruktury technicznej i ogrodów działkowych. Natomiast profil dodatkowy to: teren zabudowy letniskowej lub rekreacji indywidualnej, zieleni naturalnej, lasu i wód.

W kwietniu 2025 r. na mocy ustawy przedłużono do lipca 2026 r. gminom czas na realizację niektórych obowiązków związanych z reformą planistyczną w tym uchwalanie planów ogólnych. Dzięki temu inwestorzy i właściciele mają trochę więcej czasu na przeanalizowanie swoich koncepcji.

Gminne standardy urbanistyczne

Gminne standardy urbanistyczne są częścią planu ogólnego i zawierają:

• katalog stref planistycznych;
• standardy dostępności infrastruktury społecznej.

W katalogu stref planistycznych znajdują się informacje o:

• profilu funkcjonalnym poszczególnych stref planistycznych;
• wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy;
• wartości minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej to zbiór zasad zapewnienia dostępu do szkół podstawowych publicznych i obszarów zieleni publicznej. Zgodnie z ustawą działka ewidencyjna o funkcji mieszkaniowej musi znajdować się nie dalej niż w odległości:

• od szkoły:
  • 1500 m w miastach;
  • 3000 m na wsiach;
• od terenów zielonych:
  • 1500 m od obszarów zieleni o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3,0 ha;
  • 3000 m od terenów zieleni o powierzchni co najmniej 20 ha.

Powyższe odległości liczone są nie w linii prostej, a jako droga dojścia ogólnodostępną drogą dla pieszych.

Co więcej, ustawa dopuszcza zmianę (zwiększenie lub zmniejszenie) odległości od obiektów infrastruktury społecznej i wartości powierzchni terenów zieleni. Gminy mają też prawo określić dodatkowe zasady zapewnienia dostępu do innych instytucji np. przedszkola, ośrodka zdrowia, biblioteki, przystanku publicznego transportu zbiorowego, a nawet apteki lub posterunku policji.

Obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej

Zasady wyznaczania stref uzupełniania zabudowy zawiera Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologi z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy.

Wyznaczenie obszaru uzupełniania zabudowy jest dość skomplikowane. W tym celu należy wpierw:

• określić zgrupowania nie mniej niż 5 budynków, w których obrys każdego z nich znajduje się w odległości nie większej niż 100 m od obrysu co najmniej jednego innego budynku w zgrupowaniu; wyznaczanie tych obszarów często odbywa się w obszarze zwartej zabudowy, z uwzględnieniem odległości od granicy najbliższej działki budowlanej;
• wyznaczyć obszary ograniczone krzywą poprowadzoną w odległości 50 m od obrysu budynków położonych w zgrupowaniach i dodać do nich powierzchnie jednostkowe o metrażu nie większym niż 5000 m kw., ograniczonych z każdej strony wyżej wspomnianą krzywą.

Następnie wewnątrz powstałych obszarów wyznacza się krzywą poprowadzoną w odległości 40 m od ich granicy, a potem odejmuje się obszary znajdujące się między krzywymi.

Jednocześnie ustawodawca zastrzegł, że gminy mogą obszar uzupełnienia zabudowy dowolnie ograniczać lub rozszerzać, uwzględniając lokalne uwarunkowania i politykę przestrzenną, jednak nie więcej niż o obszar o powierzchni obliczonej na podstawie wzoru wskazanego w rozporządzeniu.

Z kolei rozszerzenie zabudowy na użytkach rolnych klas I-III poza granicami administracyjnymi miast jest możliwe tylko na terenach wyznaczonych w sposób adekwatny do określania obszarów uzupełniania zabudowy i pod warunkiem że są one położone w odległości nie większej niż 50 m od granicy pasa drogowego drogi publicznej (z wyłączeniem dróg ekspresowych i autostrad).

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI)

ZPI jest szczególną formą planu miejscowego. Uchwalają go gminy na wniosek inwestora. Dotyczy on dużych inwestycji tj. osiedla mieszkaniowe, które wymagają stworzenia dostępu do infrastruktury publicznej. Zintegrowany plan powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu inwestycji głównej oraz uzupełniającej.

Elementem koniecznym do uchwalenia ZPI jest umowa urbanistyczna z inwestorem. Określa ona jego zobowiązania wobec gminy nie tylko w odniesieniu do inwestycji, ale też do partycypacji w kosztach przygotowania infrastruktury publicznej np. doprowadzenia mediów lub zagospodarowania terenów zielonych.

Rejestr Urbanistyczny

Rejestr Urbanistyczny to ogólnodostępny i bezpłatny zbiór informacji oraz danych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego w formie systemu teleinformatycznego. Informacje będą pochodzić m.in. z:

• uchwał gminnych;
• wniosków o sporządzenie lub zmianę planów ogólnych, lub planów miejscowych oraz wniosków o uchwalenie zintegrowanych planów inwestycyjnych;
• analiz dotyczących wyznaczania obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji;
• wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• wyroków sądów administracyjnych dotyczących decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz aktów planowania przestrzennego.

Rejestr umożliwi również śledzenie możliwości składania wniosku o zmianę przeznaczenia działki lub planu miejscowego, prezentując dostępne opcje i procedury dla zainteresowanych.

W Rejestrze znajdziemy też projekty aktów planowania przestrzennego i programów rewitalizacji wraz z proponowanymi tekstami uchwał.

Szukasz bezpiecznej działki budowlanej?

Sprawdź tutaj!

Jak nowa ustawa wpłynie na działki budowlane i rolne?

Po uchwaleniu planów ogólnych, wydanie decyzji o WZ będzie od nich całkowicie zależne. Odrolnienie gruntów będzie możliwe jedynie na terenach ujętych w planie jako obszary uzupełnienia zabudowy.

Z jednej strony zapewni to gminie większą kontrolę nad tym, gdzie i jakie będą powstawały nowe inwestycje. Z drugiej właściciele działek, które znajdą się poza obszarem uzupełnienia zabudowy lub strefami planistycznymi umożliwiającymi budowę będą mogli starać się o uzyskanie WZ dopiero po aktualizacji planu ogólnego gminy i zmianie granic tych obszarów.

Tak sytuacja dotyczy także rolników, którzy chcieliby zbudować siedliska lub budynki gospodarcze na swojej ziemi. Jeśli gleby mają klasę I-III, to z dużym prawdopodobieństwem będą włączone w strefę otwartą z zakazem jakiejkolwiek zabudowy.

Poza tym, jednym z najważniejszych kryteriów odnośnie do zmiany przeznaczenia działki i jej zabudowy będą gminne standardy infrastruktury społecznej. Oznacza to, że w przypadku, jeśli działka będzie zlokalizowana np. zbyt daleko od szkoły, to nie będzie można postawić na niej domu.

Warto wiedzieć, że w procesie formowania planu ogólnego ustawa przewiduje przeprowadzenie konsultacji społecznych dla mieszkańców i właścicieli gruntów położonych na terenie danej gminie. Mają oni możliwość składania wniosków do projektu planu ogólnego np. o objęcie działek strefą zabudowy, a także uczestniczenia w otwartych spotkaniach i warsztatach.

Eksperci przewidują, że nowelizacja ustawy planistycznej znacznie ograniczy liczbę gruntów budowlanych, co najprawdopodobniej spowoduje spory wzrost cen działek pod zabudowę. 

Nie czekaj, aż ceny działek budowlanych poszybują w górę! Wybierz swoją działkę nad morzem z oferty Saveinvest i ciesz się spełnionym marzeniem o własnym kawałku ziemi nad polskim morzem!

Nie chcesz przeznaczać całości środków na zakup? Sprawdź nasz program zakupu na raty bez banków i badania zdolności kredytowej!

Zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy od 2026 roku

Decyzja o warunkach zabudowy zawiera wymagania i zasady zagospodarowania terenu oraz zabudowy na danej działce. Dokument wydaje się na wniosek właściciela w sytuacji, gdy nie ma dla działki uchwalonego MPZP.

W WZ są informacje dotyczące np. maksymalnej wysokości i kubatury budynków, gęstości zabudowy, parametrów dachu, a nawet stylu zabudowy. Dokument jest niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę.

Nowelizacja wprawdzie nie likwiduje WZ, ale wprowadza okres ich obowiązywania. Od 1 stycznia 2026 r. decyzje będą wygasały po upływie pięciu lat od dnia, kiedy stały się prawomocne. Ustawodawca takie rozwiązanie tłumaczy tym, że WZ-tki zamiast wyjątkami stały się zjawiskiem powszechnym powodującym bałagan przestrzenny i niekontrolowane rozlewanie się zabudowy. Dobrym przykładem są osiedla domków jednorodzinnych zbudowane w tzw. szczerym polu, których powstanie wymuszało na gminie inwestycje uzupełniające takie jak zbudowanie drogi.

Ponadto od 2026 r. wydawanie decyzji WZ będzie powiązane ze strefami uzupełnienia zabudowy i zgodne z ustaleniami planu ogólnego w zakresie funkcji działki.

Co oznaczają zmiany w wydaniach decyzji o warunkach zabudowy?

Po pierwsze wszystkie decyzje WZ, które staną się prawomocne do 31 grudnia 2025 r., będą ważne bezterminowo. Oznacza to, że do końca 2025 r. inwestorzy mogą bez ograniczeń występować o wydanie decyzji WZ, o ile dana działka nie jest objęta MPZP. W tym przypadku nie ma też znaczenia, czy gmina podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego.

Po drugie wszystkie decyzje wydawane od 1 stycznia 2026 r. będą ważne przez 5 lat. Terminowe będą też WZ wydane przed 2026 r., które nie zdążyły się jeszcze uprawomocnić. Oznacza to, że po upływie tego czasu wygasną, a właściciele będą musieli się o nie starać ponownie, o ile będzie taka możliwość.

Po trzecie w 2026 r. zmienią się zasady wydawania WZ. Jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego, to w zasadzie właściciel działki nie ma możliwości uzyskania decyzji WZ, chyba że złożył wniosek przed 1 stycznia 2026 r.

Natomiast jeśli w gminie obowiązuje już plan ogólny, to WZ będą wydawane tylko pod warunkiem, że działka znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy oraz zostaną spełnione pozostałe kryteria określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Czy po reformie będzie można przekształcać działki rolne na budowlane?

Po wejściu w życie reformy planistycznej dalej będzie można przekształcać działki, tyle że w innej procedurze. Jednocześnie nadal przekształcenie działki będzie odbywało się dwuetapowo. Pierwszy to zmiana przeznaczenia gruntu w planie ogólnym i uzyskanie zgody ministra w niektórych przypadkach. Druga faza to wnioskowanie do starostwa o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Na koszty odrolnienia składają się opłaty administracyjne, jednorazowe i roczne za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną – grunty klasy IV-VI

W przypadku gruntów klasy IV-VI położonych poza obszarem administracyjnym miast do końca 2025 r. obowiązują dotychczasowe przepisy. Od 2026 r. odrolnienie tych działek będzie możliwe, tylko jeśli znajdą się w strefach uzupełnienia zabudowy opisanych w planie ogólnym.

W ofercie Saveinvest znajdziesz działki zlokalizowane na gruntach klasy IV i V zlokalizowane w Osadzie Dębina niedaleko Ustki.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną – grunty klasy I-III

Kluczowe zmiany dotyczą gruntów rolnych klas I-III. Od 2026 r. nie będzie można już skorzystać z uproszczonej procedury odrolnienia.

Po pierwsze do czasu uchwalenia planu ogólnego nie będą wydawane decyzje WZ, a tym samym nie będzie można wystąpić o przekształcenie terenu na cele budowlane. Po drugie, jeśli grunty zostaną objęte planem ogólnym i znajdą się w obrębie obszaru uzupełnienia zabudowy, to właściciel może uzyskać decyzję WZ. W innym przypadku odrolnienie wymaga zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i uzyskanie zgody ministra.

W tym zakresie będzie obowiązywała zasada tzw. milczącej zgody. Minister na wydanie zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów stanowiących glebę klasy I-III będzie miał 60 dni od daty otrzymania wniosku. Brak decyzji pozytywnej albo negatywnej będzie równoznaczne z wyrażeniem zgody.

W przypadku gruntów znajdujących się w granicach administracyjnych miast procedura odrolnienia nie ulega zmianie. Co do zasady odrolnione odbywa się z mocy prawa i nie wymaga zmiany planu lub zgody ministra.

Działka ustawoodporna – jak ją wybrać?

Zmiany w ustawie planistycznej nie przekreślają całkowicie opcji przekształcenia gruntów z rolnych w budowlane. Jednak inwestorzy będą musieli jeszcze dokładniej wybierać działki, ponieważ zdecydowanie mniej parceli będzie spełniać kryteria przekształcenia.

Większe szanse na zmianę przeznaczenia będą mieć nieruchomości gruntowe klasy IV i gorszej zlokalizowane w sąsiedztwie terenów budowlanych i zabudowań, a także te w pobliżu mediów i z wykonany dojazdem. Takie położenie daje większe prawdopodobieństwo, że działka zostanie ujęta w planie jako obszar zabudowy uzupełniającej.

Dopóki gminy nie uchwalą planów ogólnych, trudno jest jednoznacznie stwierdzić, jaka funkcja zostanie przypisana do działek rolnych. Jak zatem dokonać odpowiedniego wyboru? Zasadniczo wyjścia są dwa.

Pierwsze rozwiązanie jest dla osób, które mają wiedzę dotyczącą gruntów i przepisów. Polega ono przede wszystkim na analizie położenia działki i kontakcie z gminą, na której terenie leży interesująca nas parcela. W urzędzie można spróbować dowiedzieć się, jaki jest stan opracowania planu ogólnego i jakie bardzo zmieni się funkcjonalność stref wobec obowiązującego miejscowego planu – oczywiście, o ile taki istnieje. Być może uda się też uzyskać informację, czy gmina planuje dokonać modyfikacji ustawowych limitów odległości. Co jest istotne w kontekście zabudowy mieszkaniowej.

Drugie rozwiązanie jest znacznie prostsze i nie wymaga od inwestora dużego zaangażowania ani wiedzy. Wystarczy skorzystać z oferty firm zajmujących się sprzedażą działek, takich jak Saveinvest. W ich ofercie są parcele budowlane oraz mające już pozwolenie na budowę. Dzięki czemu inwestor nie musi martwić się, że nowelizacja ustawy planistycznej sprawi, że grunty nagle znowu staną się rolne i nie będzie można ich przekształcić.

Co więcej, wszystkie działki są dokładnie skontrolowane pod kątem kilkudziesięciu kryteriów takich jak lokalizacja, infrastruktura, plany miejscowe, możliwości urbanistyczne i warunki prawne. Sprawia to, że inwestycja jest bezpieczna i pewna. Ponadto firma jest właścicielem gruntów, stąd inwestorzy nie ponoszą dodatkowych kosztów prowizji, a formalności są ograniczone do minimum.

Sprawdź działki ustawoodporne od Saveinvest

Kliknij tutaj

Nabycie działki – na co zwrócić uwagę po nowelizacji?

Zakup działki rolnej po nowelizacji przepisów wymaga jeszcze większej uwagi i dokładności niż dotychczas. Przede wszystkim, zanim zdecydujesz się na inwestycję, sprawdź, jakie przeznaczenie ma interesujący Cię grunt w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. To właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa, czy dana działka może zostać przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, czy też pozostaje gruntem rolnym objętym ochroną gruntów rolnych.

Kolejnym krokiem jest analiza możliwości wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Warto dowiedzieć się, czy działka znajduje się w obszarze, gdzie dopuszcza się przekształcenie działki rolnej w budowlaną oraz czy spełnia warunki uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Pamiętaj, że nie każda działka rolna może zostać przekształcona – kluczowe są zarówno zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jak i aktualne przepisy dotyczące ochronie gruntów rolnych.

Nie zapomnij również o kosztach. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną wiąże się z opłatami administracyjnymi, a także z opłatami za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W niektórych przypadkach konieczne będzie ponoszenie opłat rocznych przez określony czas. Przed zakupem warto więc dokładnie oszacować koszt przekształcenia działki rolnej, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek na etapie realizacji inwestycji.

Podsumowując, kluczowe jest, by przed nabyciem działki rolnej:

• sprawdzić jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• upewnić się, że możliwe jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej,
• zorientować się w warunkach uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
• dokładnie przeanalizować wszystkie opłaty związane z przekształceniem działki rolnej w budowlaną.

Dzięki temu unikniesz ryzyka zakupu gruntu, którego nie będziesz mógł wykorzystać zgodnie z planami.

Be względu, czy planujesz zakup działki pod budowę, czy też chcesz w ten sposób ulokować bezpiecznie kapitał – oferta Saveinvest zawiera wszystko, czego potrzebujesz. W naszym portfolio posiadamy inwestycje zlokalizowane w atrakcyjnych nadmorskich rejonach, dzięki czemu stale rosną one na wartości. Co więcej samodzielnie zajmujemy się wszystkimi formalnościami związanymi z zarządzaniem daną działką, przez co inwestycja z naszą firmę jest praktycznie bezobsługowa.

Zapraszamy do zapoznania się z ofertą działek Saveinvest:

Działki nad morzem i w górach

Kliknij tutaj