Uzbrojenie terenu a decyzja o warunkach zabudowy

Budowa domu to duże przedsięwzięcie. Wymaga zapewnienia odpowiednich środków i dopełnienia licznych formalności. Między innymi konieczne może okazać się zapewnienie stosownego uzbrojenia terenu. Jak to zrobić? Czy brak uzbrojenia będzie przeszkodą do wydania decyzji o warunkach zabudowy? Na te pytania odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Pomyśl przed zakupem…

Osoby decydujące się na zakup działki najczęściej najpierw ją kupują, a dopiero potem myślą o ewentualnej budowie. W ten sposób spotykają się z licznymi problemami. Okazuje się bowiem, że budowa domu nie jest wcale taka prosta. Nie chodzi przy tym o sam proces budowlany, chociaż on również bywa skomplikowany, ale o uzyskanie stosownych pozwoleń. Jeżeli dana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, musi wobec niej zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy. Istnieje jednak szereg przesłanek odmowy wydania takiego orzeczenia przez organ administracji. Jednym z nich może być chociażby brak uzbrojenia terenu. Chcąc postawić wymarzony domek na niewielkiej działce nad morzem należy uprzednio starannie to przemyśleć. Samodzielna realizacja takiej inwestycji może okazać się bardzo skomplikowana. Niejednokrotnie łatwiej jest skorzystać z pomocy specjalistów lub zdecydować się na zakup nieruchomości od profesjonalnego pośrednika. Ten bowiem pomoże nam przejść przez trudny etap formalności i przygotuje wszelkie niezbędne dokumenty – radzi Bartosz Antos.

Kiedy wydaje się decyzję o warunkach zabudowy?

Z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Nieuzyskanie takiej decyzji może skutkować nakazem wstrzymania użytkowania terenu albo obowiązkiem przywrócenia poprzedniego sposobu zagospodarowania, czyli na przykład rozbiórki obiektu. Taką decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Tylko w odniesieniu do terenów zamkniętych to orzeczenie wydaje wojewoda. Projekt decyzji nie jest jednak sporządzany przez urzędników. To zadanie powierza się osobie, która posiada w tym zakresie specjalistyczną wiedzę. Decyzję o warunkach zabudowy można wydać wtedy, gdy spełnionych jest łącznie pięć warunków. Po pierwsze co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Po drugie teren ma dostęp do drogi publicznej. Po trzecie istnieje lub projektowane jest uzbrojenie terenu. Po czwarte teren nie wymaga zgodny na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze. Po piąte natomiast decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Uzbrojenie terenu – a decyzja o warunkach zabudowy

Zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunek, związany z uzbrojeniem uznaje się za spełniony, gdy to uzbrojenie istnieje lub zostanie przynajmniej zagwarantowane w umowie zawartej między inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną. Osoba, która chciałaby zatem uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, musi przynajmniej teoretycznie zagwarantować, że to uzbrojenie pojawi się na działce w najbliższym czasie. Aby załatwić tego typu formalności należy zatem zwrócić się do odpowiedniego przedsiębiorcy przesyłowego z wnioskiem o określenie warunków przyłączenia. Bardzo możliwe, że dana działka już znajduje się na obszarze, dla którego gmina opracowała założenia do planu zaopatrzenia w energię lub inne media. Przedsiębiorca przesyłowy pobierze najczęściej zryczałtowaną opłatę. Co do zasady uzyskanie napowietrznego przyłącza energetycznego kosztuje 50-55 złotych za 1 kW. Najczęściej stosuje się natomiast poziom 15-20 kW. Z kolei, jeżeli przyłącze ma ponad 200 metrów długości możliwe są dodatkowe opłaty – mniej więcej 30-50 złotych więcej za każdy dodatkowy metr. Aby wcześniej rozpocząć remonty i budowlę można też pomyśleć o przyłączu tymczasowym.