Jak ustalić wartość nieruchomości?

Precyzyjne określenie wartości nieruchomości może się przydać w wielu sytuacjach. Czasem po to, by sprzedać dom lub grunt, a czasem by wziąć kredyt hipoteczny. Taka kalkulacja stanie się również niezbędna w niejednym postępowaniu spadkowym, nie mówiąc już o inwestowaniu w nieruchomości. Jak skutecznie wyliczyć tę wartość? Na pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Profesjonalny operat szacunkowy

Najbardziej rzetelnej i miarodajnej wyceny nieruchomości może dokonać tylko rzeczoznawca majątkowy. Ta wycena przybiera wówczas kształt pisemnej opinii – tak zwanego operatu szacunkowego. Z operatów powszechnie korzysta się w urzędach w różnorodnych postępowaniach administracyjnych, a także w sądach w postępowaniach sądowych. Określenie wartości nieruchomości polega na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Zanim rzeczoznawca sporządzi operat szacunkowy, przeprowadza szeroko zakrojoną analizę rynku nieruchomości, w tym w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Do dokonania stosownych obliczeń wykorzystuje natomiast jedną z kilku, dostępnych metod. Prawdopodobnie najpopularniejszą jest metoda korygowania ceny średniej w obrębie podejścia porównawczego. Polega ona na wyborze kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, wyciągnięcie z nich ceny średniej i dokonanie korekty przy uwzględnieniu stosownych współczynników korygujących.

Operat szacunkowy do określonej czynności

Sporządzenie operatu szacunkowego ma sens wtedy, gdy jest dokonywane dla danej czynności, czyli chociażby sprzedaży nieruchomości. Taka opinia ma bowiem określoną trwałość. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Jedyną szansą na „reanimowanie” operatu jest dokonanie tak zwanego potwierdzenia aktualności. Następuje ono poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Wówczas operat może być wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy, ale maksymalnie 24 miesiące od jego pierwotnego sporządzenia. Należy jednak wiedzieć o tym, że większość rzeczoznawców majątkowych wycenia potwierdzenie aktualności operatu niemal tak samo, jak sporządzenie nowej opinii. Lepiej zatem użyć go w ciągu pierwszych 12 miesięcy.

Samodzielne szacowanie wartości nieruchomości

Wartość nieruchomości można również oszacować samodzielnie. Taka kalkulacja nie będzie miała rzecz jasna takiej samej mocy, jak profesjonalny operat szacunkowy. Nie przedłożymy jej w banku lub w urzędzie. Da nam to jednak informację o realnej wartości nieruchomości, co niejednokrotnie pomoże przy sprzedaży lub zakupie. Aby samodzielnie oszacować wartość gruntu lub domu należy przejrzeć ogólnodostępne oferty sprzedaży nieruchomości, wybrać te najbardziej podobne do wycenianej, następnie wyciągnąć z tych cen średnią. Najlepiej dodatkowo obniżyć ją o niewielki procent. Trzeba bowiem mieć na względzie fakt, że oferty z reguły o kilka procent rozmijają się z rzeczywistą ceną sprzedaży, ustaloną w wyniku dalszych negocjacji pomiędzy sprzedawcą a kupującym. Na wycenianą nieruchomość należy też patrzeć maksymalnie obiektywnie i realnie ocenić jej atrakcyjność na danym rynku. Trzeba przy tym brać pod uwagę takie czynniki, jak lokalizacja, media, stan techniczny i tak dalej – dodaje Bartłomiej Kuźniar.

Pomocne strony internetowe

Dokonując samodzielnej wyceny nieruchomości można też skorzystać z bezpłatnych wycen online. To swoiste kalkulatory, które po wprowadzeniu istotnych parametrów, dotyczących nieruchomości, określają jej wartość. Konieczne jest wskazanie między innymi rodzaju budynku, roku jego budowy, stanu technicznego, a także liczby pokoi i metrażu. Na tej podstawie otrzymamy szacunkową wartość nieruchomości. Chociaż oczywiście nigdy nie będzie tak dokładna, jak wycena, której dokona rzeczoznawca.