Dlaczego inwestorzy stawiają na ziemie rolne gorszej klasy?

Inwestorzy stawiają na ziemie rolne gorszej klasy. To tendencja, którą można zauważyć w obrocie nieruchomościami już od dłuższego czasu. Dlaczego tak się dzieje? Skąd ich niesamowita atrakcyjność? Na te pytania odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czym różnią się od siebie grunty rolne?

Grunty rolne różnią się od siebie przede wszystkim tak zwaną klasą bonitacyjną. Klasy bonitacyjne służą określeniu jakości gleby. Tę klasyfikację używa się w stosunku do gruntów rolnych. Ma to na celu z jednej strony stwierdzenie, gdzie plony będą najlepsze. Z drugiej natomiast stanowi podstawę do ustalenia wysokości podatku gruntowego. O klasie gleby decyduje wiele różnorodnych czynników, w tym położenie gruntu w terenie, budowa profilu glebowego, barwa, struktura, skład granulometryczny, stosunki wodne, odczyn gleby i wiele więcej. Ostatecznie można wyróżnić 9 klas bonitacyjnych: I, II, IIIa, IVa, IVb, V, VI oraz VIRz.

Czym charakteryzują się poszczególne klasy gruntów?

Klasa I to najlepsze jakościowo gleby. Występują przede wszystkim na równinach i łagodnych zboczach. To nadto gleby bogate w składniki pokarmowe i łatwe w uprawie. Klasą II oznaczone są natomiast gleby zbliżone jakościowo do kategorii I, ale o nieco gorszych właściwościach. Klasa IIIa i b dotyczy gleb ornych dobrych i średniodobrych. Różnią się od klasy I i II przede wszystkim gorszymi stosunkami wodnymi. Klasa IVa i b to gleby orne średnie i nieco bardziej wymagające dla rolników ze względu na konieczność uchwycenia właściwego momentu wykonania zabiegów uprawowych. Klasa V i VI to gleby mało żyzne. Z kolei klasa VIRz raczej nie nadaje się do uprawy i przeznaczona jest na zalesienie.

Dlaczego inwestorzy wybierają mało żyzne grunty?

Co ciekawe, inwestorów najczęściej interesują właśnie te najgorsze jakościowo i teoretycznie najmniej przydatne grunty. Dlaczego? Z uwagi na fakt, iż najłatwiej je odrolnić. Po przejściu odpowiedniego postępowania administracyjnego grunty mogą zmienić swoje przeznaczenie i nagle stać się bardzo cennymi gruntami budowlanymi. Stąd natomiast już prosta droga do stworzenia dużej inwestycji mieszkaniowej. Największym zainteresowaniem cieszą się przy tym grunty położone w atrakcyjnych turystycznie miejscach. Tak można bowiem stworzyć doskonałą bazę wypadową na górskie wycieczki lub całodzienne plażowanie nad morzem. Popularne są też grunty rolne położone w pobliżu dużych miast i stosunkowo dobrze z nimi skomunikowane – stwierdza Bartłomiej Kuźniar.

Jak działają inwestorzy?

Inwestujący w nieruchomości rolne działają zatem według prostego schematu. Najpierw wyszukują grunty oznaczone IV-VI klasą bonitacyjną, które jednocześnie nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Następnie kontaktują się z właścicielem i namawiają go na sprzedaż z uprzednim dopełnieniem procedury tak zwanego odrolnienia gruntu. Potem dochodzi do podpisania aktu notarialnego, zawierającego umowę przeniesienia własności nieruchomości. Ostatecznie natomiast inwestorzy występują do właściwego organu o wydanie warunków zabudowy. Z reguły ta kwestia nie jest szczególnie problematyczna, zwłaszcza gdy w niedalekiej odległości od planowanej inwestycji znajdują się podobne zabudowania.

Grunty klasy I-III też da się odrolnić

Na marginesie warto jednak podkreślić, że grunty klasy I-III również da się odrolnić i sprzedać. Cały proces jest jednak nieco bardziej skomplikowany. Przede wszystkim zgodę musi wyrazić minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Tego wymogu nie stosuje się wyłącznie wtedy, gdy spełnione zostaną cztery przesłanki. Przede wszystkim gdy co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy. Po drugie gdy grunty leżą w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej. Dalej, gdy grunty leżą w nie większej odległości niż 50 metrów od drogi publicznej. Po czwarte natomiast gdy ich łączna powierzchnia nie przekracza 0,5 hektara.