Co się dzieje z umową najmu w przypadku sprzedaży mieszkania?

Sytuacja, w której dochodzi do sprzedaży wynajmowanego mieszkania, nie należy do rzadkości. Stanowi ona jednak źródło obaw zarówno po stronie wynajmującego, jak i najemcy. Ten pierwszy boi się bowiem roszczeń ze strony lokatora, a ten drugi utraty dachu nad głową. Czy zasadnie? Jaki wpływ na umowę najmu ma sprzedaż nieruchomości? Na te pytania odpowiada Patryk Wajda – Specjalista ds. Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Można sprzedać wynajmowaną nieruchomość

Przede wszystkim należy rozwiać mit, który mówi o tym, że nie można sprzedać wynajmowanej nieruchomości. Prawo własności ma bowiem zdecydowanie szerszy zakres niż najem. Niezależnie zatem czy doszło do podpisania umowy najmu na czas oznaczony czy nieoznaczony, nie ma żadnych ograniczeń w obrocie nieruchomością. Właściciel nadal ma pełne prawo do rozporządzania swoją rzeczą, czyli w omawianym przypadku mieszkaniem. Od tej zasady istnieje tylko jeden wyjątek. Strony w zawartej umowie najmu mogą bowiem umówić się, że właściciel w ciągu 5 lat od jej podpisania nie sprzeda należącego do niego lokalu. Złożenie takiego, wiążącego oświadczenia przez właściciela nie zablokuje oczywiście sprzedaży nieruchomości. Nadal będzie ona ważna oraz w pełni skuteczna. Najemca będzie miał jednak roszczenie cywilne o odszkodowanie za niedotrzymanie postanowień zawartego kontraktu, ewentualnie o ustaloną karę umowną.

Nabywca wstępuje w prawa zbywcy

W momencie sprzedaży wynajmowanej nieruchomości nabywca – kupujący – wstępuje zatem w stosunek najmu w miejsce zbywcy – sprzedawcy. W efekcie obowiązują wszystkie postanowienia umowy najmu, które zostały uzgodnione z poprzednim właścicielem nieruchomości. Jedyną możliwością ich modyfikacji jest podpisanie stosownego aneksu. Na taki ruch musi jednak zgodzić się zarówno wynajmujący, jak i najemca. Jeżeli zatem lokator nie chce zgodzić się na podwyżkę czynszu najmu albo inne ustalenie zasad korzystania z lokalu, nabywca – kupujący – będzie musiał poczekać do końca trwania umowy najmu, ewentualnie skorzystać z przysługującego mu prawa wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem umownego lub ustawowego okresu wypowiedzenia albo wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, o ile istnieją ku temu przesłanki – wskazuje Patryk Wajda.

Kiedy można wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia?

Warto jednak zaznaczyć, że wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia nie jest łatwe. Może to nastąpić wyłącznie w trzech sytuacjach wskazanych w przepisach Kodeksu cywilnego. Najemca może zatem wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą. Z kolei wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia wtedy, gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie. Innym powodem do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego jest też zwłoka najemcy z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności.

Rozliczenia stron poza najmem

Na marginesie należy tylko wskazać, że sprzedaż nieruchomości z lokatorem może generować pewne problemy w rozliczeniu wzajemnych wierzytelności poprzedniego właściciela i najemcy. Skutki wstąpienia nabywcy nieruchomości nie obejmują bowiem roszczeń stron dotychczasowego stosunku najmu. Najemca, który dokonał określonych nakładów na nieruchomość, nie może zatem domagać się pieniędzy od nowego właściciela, ale od tego poprzedniego. Poza tym warto pamiętać o tym, że niektóre umowy najmu mogą łączyć się z dodatkowymi, pobocznymi stosunkami prawnymi. Chodzi tutaj w szczególności o prawo pierwokupu, uprawnienia wynikające z poręczenia zobowiązań najemcy lub wynajmującego, a także rozliczenie kaucji.