Podział nieruchomości niezgodnie z miejscowym planem

Co do zasady każdy podział nieruchomości musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przepisach przewidziano jednak pewne wyjątki od reguły. Kiedy można pominąć postanowienia planu miejscowego? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – www.saveinvest.pl.

Przesłanki w ustawie o gospodarce nieruchomościami

Aktem, który wprowadza pewien wyłom w konieczności dzielenia nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, jest ustawa o gospodarce nieruchomościami. W jej art. 95 wskazano przypadki, w których nie ma znaczenia nie tylko plan miejscowy, ale również warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Przede wszystkim zatem podział może nastąpić niezależnie od wskazanych dokumentów, jeżeli zostaje dokonany w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków – wyjaśnia Robert Tomaszewski.

Realizacja roszczeń, prawa samoistnego posiadacza albo względny praktyczne…

Innymi sytuacjami niezależnymi od dokumentów planistycznych jest podział w celu wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek wzniesiono na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze oraz podział w celu wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste nabyto z mocy prawa. Podział nieruchomości w oderwaniu od planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy może też nastąpić w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości. Często też podział nieruchomości niezgodnie z planem następuje w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. A nie rzadko również do podziału dochodzi w celu wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych. Czasem skutkiem takiego podziału nieruchomości jest także realizacja przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów albo realizacja przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych.

Komunikacja ma pierwszeństwo przed miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

W przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami uwzględniono także konieczność lokalizacji określonej infrastruktury. Można zatem niezależnie od planu miejscowego wydzielić po pierwsze część nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej. Po drugie część nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej. Po za tym część nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego. Kolejna kwestia – część nieruchomości objętej decyzją o realizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. Po piąte część nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w rozumieniu przepisów o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie odbudowy Pałacu Saskiego, Pałacu Bruhla oraz kamienic przy ulicy Królewskiej w Warszawie – wymienia Robert Tomaszewski.

Kwestie techniczne

Warto przy tym podkreślić, że podział nieruchomości w oparciu o art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli niezależnie od dokumentów planistycznych, może odbyć się zarówno wtedy, gdy te dokumenty zostały wydane, jak i w przypadku ich braku. W sytuacji, w której w wyniku podziału w trybie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami wydzielone zostaną nie tylko działki przeznaczone na wskazane w tym przepisie cele, ale i pozostałe jej części, to te pozostałe części również nie muszą spełniać wymogów wskazanych w art. 95. Oczywiście to, czy przesłanki do dokonania niezgodnego z planem podziału nieruchomości zostały spełnione czy też nie, należy do oceny organów administracji publicznej.