Kaucja w umowie najmu nieruchomości – jaką pełni funkcję?

Kaucja to standardowy element każdej umowy najmu. Zbyt mało uwagi poświęcają jej jednak zarówno wynajmujący, jak i najemcy, a także nie korzystają z pełni jej możliwości. Jakie zatem funkcje pełni? Jak poprawnie ustalić jej wysokość? Na te pytania odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czym jest kaucja?

Kaucja stanowi rodzaj zabezpieczenia. Najemca wpłaca ją wynajmującemu, by zabezpieczyć jego przyszłe roszczenia powstałe w wyniku realizacji umowy najmu. Z kaucji można pokryć koszty naprawy zniszczeń przekraczających normalne zużycie, dokonanych przez najemcę. Można też uregulować zaległości za czynsz lub media. Jeżeli właściciel nie ma podstaw do potrącenia określonych sum po zakończeniu najmu, musi zwrócić najemcy wpłaconą kwotę. Nie można przy tym umówić się, że ostatni czynsz lub koszty mediów zostaną potrącone z kaucji, ponieważ nie takie jest jej przeznaczenie. Ponadto najczęściej czynsz płatny jest przez najemcę z góry. Z kolei rozliczenie kaucji następuje dopiero po 21 dniach od rozwiązania lub wygaśnięcia stosunku najmu. A co się dzieje gdy to wynajmujący zwleka ze zwrotem kaucji na rzecz najemcy? Po upływie 30 dni od opróżnienia lokalu najemca może wezwać wynajmującego do zapłaty, wyznaczając mu stosowny termin. Jeżeli to nie poskutkuje, dopiero może wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę – wskazuje Bartłomiej Kuźniar.

Ile powinna wynosić kaucja przy najmie nieruchomości?

Wynajmujący najczęściej nie poświęcają kaucji zbyt wiele uwagi. Wpisują w umowie dowolną kwotę, nie myśląc o konsekwencjach tej decyzji. Tymczasem ma ona niebagatelne znaczenie na przyszłość. O tym można się przekonać wtedy, gdy najemca przestaje płacić czynsz lub używa mieszkanie w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem. Gdy pojawią się problemy umowy nie można bowiem rozwiązać z dnia na dzień. Przepisy Kodeksu cywilnego stanowią, że wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia dopiero wtedy, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Właśnie dlatego kwota kaucji powinna kształtować się co najmniej na poziomie dwukrotności czynszu, by pokrywała straty, wynikające z niemożności natychmiastowego wykonania umowy. Z kolei w przypadku zniszczeń w lokalu najem można wypowiedzieć od razu. Warto jednak pomyśleć o tym, że trudno będzie od najemcy wyegzekwować równowartość uszkodzonego sprzętu lub mebli. Stąd wysokość kaucji powinna to uwzględniać. Jeżeli w mieszkaniu znajduje się szczególnie drogie wyposażenie, trzeba pomyśleć o wyższej kaucji.

Jaka jest kaucja maksymalna?

W ustalaniu wysokości kaucji nie można jednak przesadzić. W odniesieniu do najmu okazjonalnego i instytucjonalnego kaucja nie może przekroczyć wielokrotności sześciomiesięcznego czynszu. Z kolei w kontekście umów zawieranych w warunkach ustawy o ochronie praw lokatorów maksymalna wartość kaucji to dwunastokrotność miesięcznego czynszu. Oczywiście trzeba też mieć na względzie możliwości finansowe najemców. Niewiele osób jest w stanie „zamrozić” sobie w ten sposób pieniądze, dając wynajmującemu 10.000 złotych tytułem kaucji. W praktyce zatem najczęściej kaucja wynosi jednokrotność, dwukrotność lub ewentualnie trzykrotność miesięcznego czynszu. Niektórzy właściciele uzależniają też wysokość kaucji od osoby najemcy. Więcej pieniędzy bierze się od rodzin z dziećmi, niż od singli. Wynajmujący bowiem szacują ryzyko związane z ewentualnym dokonaniem zniszczeń. Warto też pamiętać o tym, że kaucja nie podlega waloryzacji. Późniejsze podwyżki czynszu nie wpływają zatem na jej wysokość. Wynajmujący nie może żądać od najemcy dopłaty do kaucji.

O czym jeszcze warto pamiętać?

W kontekście kaucji warto też pamiętać o odpowiednim udokumentowaniu jej otrzymania. Jeżeli wpłacona została w gotówce, strony umowy powinny sporządzić stosowne oświadczenie w tym zakresie. W przypadku przelewu sprawa jest nieco prostsza. Zapłatę lub odbiór kaucji można bowiem udowodnić na podstawie potwierdzenia przelewu – stwierdza Bartłomiej Kuźniar.