Co blokuje podział nieruchomości?

Podział nieruchomości może okazać się bardzo opłacalny pod wieloma względami. Przede wszystkim mniejsza działka umożliwia jej wygodniejsze zagospodarowanie, a w odniesieniu do gruntów rolnych umożliwia ich sprzedaż nierolnikom. Bywa jednak, że w czasie procedury podziałowej pojawiają się różne przeszkody. Jakie? Co skutecznie blokuje podział nieruchomości? Na te pytania odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Jak wygląda procedura podziału nieruchomości?

Zasady podziału nieruchomości reguluje ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Podział może zostać dokonany zarówno wtedy, gdy dla danego obszaru uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i wtedy, gdy nie sporządzono takich dokumentów planistycznych. W pierwszym przypadku procedura jest dość prosta. W drugim trzeba pamiętać o dodatkowych wymogach i przesłankach ustawowych. Przede wszystkim w przypadku, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie istnieje, możliwy jest wyłącznie podział nieruchomości, który nie jest jednocześnie sprzeczny z przepisami odrębnymi, a także jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Standardowo procedura podziałowa powinna trwać kilka miesięcy. Czasem jednak zdarzają się przeszkody, uniemożliwiające wydanie decyzji na czas.

Błędne wyznaczenie granic działki

O tych przeszkodach warto wiedzieć, bo niektóre problemy może samodzielnie rozwiązać wnioskodawca. Tak jest chociażby w przypadku błędnego wyznaczenia granicy działki. Za stan tych granic w ewidencji gruntów i budynków odpowiada starosta. Teoretycznie na bieżąco wykonuje się odnowienia i modernizacje wcześniej sporządzonych operatów. Niestety ich jakość pozostawia wiele do życzenia. Ostatecznie zatem na mapach pojawiają się błędy we wskazaniu granic nieruchomości. Rekordowo przesunięcie granic po wykonaniu podziału nieruchomości może wynosić nawet 15 metrów. Takie sytuacje już się zdarzały. To natomiast istotnie wydłuża procedurę podziałową. Konieczne jest sporządzenie protokołu granicznego oraz dodatkowej dokumentacji. Warto zatem dbać o aktualność posiadanych dokumentów oraz sprawdzać wszystkie istotne dla procedury podziału elementy – zaznacza Robert Tomaszewski.

Uchwalanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Innym czynnikiem utrudniającym procedurę podziałową jest uchwalanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podział może być bowiem realizowany na podstawie obowiązującej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu przestrzennego. W międzyczasie jednak rada miasta może podjąć prace nad uchwaleniem planu miejscowego dla tego terenu. Jeżeli przystąpiono do jego sporządzenia, to wniosek o podział nieruchomości nie wywrze oczekiwanych skutków, a prowadzone postępowanie zostanie zawieszone na sześć miesięcy. W efekcie uzyskanie decyzji podziałowej może się przesunąć nawet nie o kilka miesięcy, ale rok lub dwa. Finalnie może też okazać się, że podziału nie można zatwierdzić z uwagi na brzmienie postanowień planu miejscowego.

Zmiany właścicielskie też blokują podział

Istotnym problemem dla procedury podziałowej jest także zmiana właściciela nieruchomości w trakcie trwania postepowania. Jeżeli na przykład dotychczasowy właściciel gruntu nagle umrze, to postepowanie zostanie zawieszone do czasu przeprowadzenia postępowania spadkowego. Osoby, które mają interes w doprowadzeniu procedury podziałowej do końca, będą musiały wystąpić do sądu o stwierdzenie nabycia spadku albo pójść do notariusza po notarialne poświadczenie dziedziczenia. Spadkobiercy właściciela nieruchomości zostaną natomiast włączeni do postępowania jako jego strony. No i nie jest też powiedziane, że nowi współwłaściciele nieruchomości będą zgodni co do zakresu i zasadności dokonywanego podziału, co dodatkowo może zblokować postępowanie.