Kto odpowiada za stan obiektu z ustanowioną służebnością? Część pierwsza

Czym jest służebność gruntowa? Co zrobić w sytuacji, gdy korzystanie z nadanej nam służebności jest niemożliwe lub utrudnione?

Służebność gruntowa – rodzaje

Co do zasady wyróżnia się dwa typy służebności – służebność osobista oraz służebność gruntowa. Tą interesującą nas szczególnie, czyli służebność gruntową, definiuje art. 285 Kodeksu Cywilnego, według którego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej, sąsiadującej z nią, nieruchomości (która zyskuje wtedy tytuł nieruchomości władnącej) prawem nadającym właścicielowi nieruchomości władnącej pozwolenie na korzystanie z nieruchomości obciążonej w ściśle doprecyzowanym i oznaczonym zakresie. Należy pamiętać, że w świetle prawa służebność gruntowa ma na celu wyłącznie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej. Lub też jej wyodrębnionej, oznaczonej części.

Dostęp do drogi publicznej

W momencie zaistnienia problemów z dostępem do drogi publicznej, w sytuacji, gdy utrudniony jest dostęp do działki, ponieważ nie ma ona bezpośredniego połączenia z drogą publiczną, właściciel takiej działki lub jej użytkownik wieczysty może domagać się ustanowienia tzw. drogi koniecznej od właścicieli gruntów sąsiednich. Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę zewnętrzną, albo poprzez ustanowienie właśnie służebności drogowej.

Ustanowienie służebności przechodu i przejazdu na działce sąsiedniej, to prawo właściciela jednej nieruchomości do swobodnego poruszania się (w zależności od przypadku – przechodzenia lub przejeżdżania) po wyznaczonym paśmie nieruchomości, która jest własnością innej osoby. Właściciel nieruchomości (jeśli dana nieruchomość jest objęta przedmiotem współwłasności wniosek mogą złożyć wszyscy współwłaściciele, jeden lub niektórzy z nich) ma prawo wystąpić z roszczeniem o ustanowienie na jego rzecz drogi koniecznej w sytuacji, gdy nie ma żadnego dostępu do drogi publicznej lub może również wystąpić z żądaniem o nadanie służebności przechodu i przejazdu w sytuacji, gdy ma on dostęp do drogi publicznej, ale z jakiś względów wydaje się mu on być nieodpowiedni.

O fakcie, czy istniejący dostęp do nieruchomości można uznany za odpowiedni, decydują zawsze wszystkie okoliczności konkretnej sprawy. Każdy przypadek jest inny, dlatego ciężko mówić o jednoznacznych wytycznych dotyczących tej materii. Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl zwraca naszą uwagę na inny aspekt kwestii służebności. Podkreśla on, że jeśli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, a jedyne z nią połączenie wieść będzie przez działkę bez służebności przechodu i przejazdu, inwestor nie będzie mógł niczego wybudować na takim terenie.

Ustalanie drogi koniecznej

Art. 145 k. c. dyktuje zasady ustalania drogi koniecznej. Można dokonać tego ustanowienia na dwa sposoby. Po pierwsze można próbować załatwić sprawę polubownie z właścicielem sąsiedniej działki. Jeśli sąsiad nie będzie wyrażał żadnego sprzeciwu wobec faktu, że przez obszar jego działki przebiegać będzie droga wiodąca do sąsiedniego obiektu, można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie. Jeżeli jednak w praktyce takie rozwiązanie nie będzie możliwe do zrealizowania, pozostaje jedynie droga sądowa. Jeśli sprawa musi trafić na wokandę przedsiębiorca powinien udać się do sądu właściwego dla położenia nieruchomości. W przypadku, gdy leży ona w ramach kilku okręgów sądowych – inwestor dowolnie wybiera sąd.

Prawa właściciela nieruchomości

Nawet w przypadku, gdy właściciel nieruchomości, przez którą przechodzić będzie ustanowiona droga sprzeda ją, i tak osoba na której rzecz droga została ustanowiona, zachowa swoje prawo do korzystania z przejazdu przez nią. Oczywiście właściciel obciążonej służebnością nieruchomości ma prawo domagać się wynagrodzenia z tego tytułu. Jeśli nie rozstrzygnięto go odgórnie, a sąsiedzi nie są w stanie porozumieć się co do jego wysokości, właściciel obciążonej nieruchomości może dochodzić swojej należności na drodze sądowej. Z takim żądaniem może wystąpić w ciągu 10 lat od momentu ustanowienia służebności. Wynagrodzenie takie może być jednorazowe, albo wypłacane cyklicznie. Można przy tym, w obawie przed zmniejszeniem się wartości pieniądza, ustalić stosowny mechanizm waloryzacyjny – radzi Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.