Kiedy odwiedzasz naszą stronę internetową, jeśli wyrazisz na to zgodę, użyjemy plików cookie,
aby umożliwić nam zbieranie danych do zagregowanych statystyk w celu ulepszenia naszych usług i
zapamiętania Twojego wyboru na potrzeby przyszłych wizyt.
Jeśli nie chcesz tego, użyjemy plików cookie tylko do zapamiętania Twojego wyboru podczas
przyszłych wizyt (tj. niezbędne pliki cookie).
Jeśli nie wybierzesz żadnej z dwóch opcji, żadne pliki cookie nie zostaną wdrożone, ale baner
będzie pojawiał się ponownie za każdym razem, gdy wejdziesz na naszą stronę internetową. Więcej
informacji o plikach cookie
i ochronie danych.
Na wniosek inwestora organ gminy wydaje decyzję ustalającą warunki zabudowy dla pewnej działki. Inwestor otrzymuje informację, że wydana decyzja doprowadziła do wzrostu wartości działki. A więc w przypadku jej zbycia musi uregulować należną gminie z tego tytułu opłatę planistyczną. Czy takie żądania gminy są zgodne z prawem?
Opłata planistyczna
Kwestię opłaty planistycznej reguluje ustawa z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według art. 36 wspomnianej ustawy odpowiedni organ gminy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) uprawniony jest do pobierania takiej opłaty, jeżeli na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości, a właściciel dokonał jej zbycia w ciągu 5 lat od przyjęcia lub też zmiany planu miejscowego.
Wysokość opłaty a wzrost wartości nieruchomości
Co do zasady wysokość opłaty planistycznej nie może przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości, zobowiązany jest przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Gmina zobligowana jest do wydania decyzji nakładającej taką opłatę bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu notarialnego. Właściciel może także zwrócić się do gminy o ustalenie wysokości takiej opłaty jeszcze przed sfinalizowaniem zbycia nieruchomości – mówi Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Co najważniejsze do uiszczenia opłaty planistycznej zobowiązane są w świetle prawa wszystkie podmioty zbywające nieruchomość. Zatem gmina może nałożyć taką formę daniny zarówno w przypadku sprzedaży nieruchomości, jak i jej darowizny czy aportu do spółki.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Omówione powyżej przepisy odnoszą się jednak wyraźnie jedynie do sytuacji, w której opłata planistyczna warunkowana jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak zatem organy gminy motywują obciążanie daniną warunków zabudowy? Przypomnijmy, że decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Wydawana jest tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W praktyce decyzja ustalająca warunki zabudowy określa jaki rodzaj inwestycji można przeprowadzić w obrębie danej działki, z uwzględnieniem ochrony interesów osób trzecich.
Zatem zdaniem organu jeśli wydana decyzja, w praktyce zastępująca plan miejscowy, wywoła skutki o jakich mowa w przytoczonej powyżej ustawie. Mianowicie spowoduje wzrost wartości danej nieruchomości – inwestor zobowiązany jest do uiszczenia opłaty planistycznej. Oczywiście osoba obciążona taką formą daniny może wnieść sprzeciw – spory dotyczące takich kwestii rozstrzygają sądy powszechne.
Orzecznictwo
W omawianej kwestii orzecznictwa sądowe są zazwyczaj takie same. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest przyczynkiem do wzrostu wartości nieruchomości, a zatem nie pociąga za sobą opłaty planistycznej. Dokument ten ustala jedynie możliwy sposób zagospodarowania działki, sprawdza, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego. Warunki zabudowy możliwe są do uzyskania nawet bez posiadania prawa własności do danej nieruchomości. Istnieje w związku z powyższym możliwość posiadania kilku decyzji do jednej nieruchomości przez kilku zainteresowanych inwestorów. Zatem gminy mają pobierać opłaty od każdego z osobna, na każdą decyzje osobno? W oparciu o jakie kryteria ustalą, która z wielu decyzji rzeczywiście miałaby podnieść wartość nieruchomości?
W rozwiązaniu kłopotliwej kwestii obciążania decyzji o warunkach zabudowy opłatą planistyczną pomaga szczególnie wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2010 r. (sygnatura: II OSK 1560/09) który jasno mówi, że przepisy nie pozwalają organom gminy na ustalanie decyzją wysokości stawek takiej opłaty. Gminy mogą więc próbować ustalić stawki na drodze uchwały, a to udaje się niezmiernie rzadko.
Współzałożyciel i Dyrektor ds. Nieruchomości w Saveinvest. W swojej karierze uczestniczył w ponad 1000 transakcji sprzedaży gruntów.
W Saveinvest odpowiedzialny jest m.in. za selekcję gruntów kwalifikujących się do nowych projektów inwestycyjnych, co jest fundamentem udanego przedsięwzięcia w tej branży. Wie, że podstawą do dokonania dobrego wyboru, jest uważne słuchanie Klientów, tych z którymi już przyszło mu pracować i tych nowych, przyszłych. Po prostu słuchanie Ludzi. Dlatego tak ważny jest dla niego kontakt bezpośredni, spotkania, rozmowy, wszystko to co sprawia, że może być bliżej potrzeb Klientów i lepiej je realizować.
Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.
Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.
