Co robić, jeśli budowa jest niezgodna z projektem? Część pierwsza

Jakie treści powinien zawierać projekt budowlany? Na jakie odstępstwa od projektu budowlanego, w świetle prawa, może pozwolić sobie inwestor?

Co w projekcie?

Zgodnie z art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane projekt budowlany powinien zawierać obligatoryjnie: projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Dodatkowo, stosownie do potrzeb, w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej powinien zawierać oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą. Oraz jeśli zajdzie taka potrzeba, wyniki badań geologiczno-inżynierskich i geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych. Projekt budowlany informuje również o obszarze oddziaływania obiektu.

Zagospodarowanie działki

Sam projekt zagospodarowania działki lub terenu, powinien co do zasady, sporządzony być na aktualnej mapie i zawierać: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących już lub dopiero projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni – wraz ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy trenów sąsiednich. Przesłankę o projekcie zagospodarowania działki lub terenu nie stosuje się do projektu budowlanego, jeśli zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym nie wymaga się uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z kolei projekt architektoniczno-budowlany określa, zgodnie z prawem budowlanym, funkcję i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe (w celu ukazania zasad nawiązania do otoczenia). Jeśli budowa ma stanowić obiekt użyteczności publicznej projekt architektoniczno-budowlany musi uwzględnić również jego dostępność dla osób niepełnosprawnych.

Zatwierdzenie projektu

Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę. Zatwierdzeniu podlegają cztery egzemplarze projektu budowlanego, z których dwa egzemplarze przeznaczone są dla inwestora, jeden egzemplarz dla organu zatwierdzającego projekt oraz jeden egzemplarz dla właściwego organu nadzoru budowlanego. Inwestor, który spełni wszystkie warunki niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę, ma prawo wystąpić z żądaniem o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, która poprzedzać będzie wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Zatwierdzenie projektu

Jeszcze przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, lub omówionej powyżej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza zgodność przedstawionego mu przez inwestora projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz innymi aktami prawa miejscowego. W przypadku, gdy dla jakichś terenów nie uchwalono jeszcze MPZP, projekt musi być zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ochrona środowiska

Dodatkowo, o czym inwestorom zdarza się nagminnie zapominać, projekt budowlany musi być zgodny z wymaganiami ochrony środowiska – w szczególności z przesłankami zawartymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (o której traktuje art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko). Organ kontroluje także: zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z odpowiednimi przepisami (w tym techniczno-budowlanymi); kompletność projektu budowlanego i posiadanie wszelkich wymaganych konkretnymi okolicznościami opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń.

W kolejnej części poradnika omówimy kwestię odstępstw od projektu budowlanego na jakie może pozwolić sobie inwestor.