Czy warunki zabudowy mogą objąć tylko część naszej inwestycji?

W jakich okolicznościach urzędnik może odmówić wydania warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego? Jakie kroki powinien podjąć inwestor, który uzyskał decyzję obejmującą jedynie połowę jego zamierzenia budowlanego?

Kiedy będziemy potrzebować warunków zabudowy?

Uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wymaga się dla każdej zmiany terenu, która nie ma charakteru tymczasowego. Chodzi o sytuację, gdy danej nieruchomości nie obejmuje treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To w tej decyzji określa się okoliczności zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego. Lub też wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Ogólnie rzecz ujmując celem warunków zabudowy jest ustalenie, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja może regulować zatem wszystkie elementy, które zostaną uznane za istotne z punktu widzenia zarówno urbanistyki, jak również i estetyki.

O ustalenie warunków zabudowy dla danego terenu może wystąpić każdy. Nie istnieje wymóg posiadania przez wnioskującego żadnego tytułu prawnego do nieruchomości, a sama decyzja nie rodzi żadnych praw do terenu, który obejmuje – nie narusza ona niczyich praw własności lub uprawnień. Oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy dotyczącą tego samego terenu można wydać więcej niż tylko jednemu wnioskodawcy. Ponadto każda z nich może odnosić się do zupełnie różnych zamysłów i przedsięwzięć wnioskodawców. Co więcej istnieje także możliwość otrzymania przez jeden podmiot kilku decyzji, które rozstrzygać będą o zagospodarowaniu tego samego terenu.

Kiedy nie dostaniemy warunków zabudowy?

Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy odpowiedni organ, czyli wójt, burmistrz lub prezydent miasta, kieruje się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z zawartymi tam zapisami, aby było możliwe ustalenie warunków zabudowy muszą zaistnieć wszystkie spośród wymienionych tam wymogów:

• działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej;

• nie może być terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na odrolnienie;

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego;

• decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

Jeśli nasze zamierzenie budowlane nie będzie spełniało wszystkich spośród wymienionych powyżej warunków, organ nie rozpatrzy pozytywnie naszego wniosku – przypomina Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Gdy warunki obejmują tylko część planowanej inwestycji…

Warto mieć na uwadze, że tylko wymienione powyżej przesłanki mogą decydować o odmowie wydania decyzji. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie może odmówić wydania warunków zabudowy dla całości lub też dla części zamierzenia budowlanego podając za powód przykładowo brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Zgodnie z prawem budowlanym pozwolenie na budowę może objąć swoją treścią również takie obiekty, które spełniają warunki, by mogły zostać wzniesione bez pozwolenia na budowę, jeśli wchodzą one w skład większej inwestycji.

Co do zasady warunki zabudowy muszą zostać wydane po uwzględnieniu całego wniosku inwestora, nie mogą objąć jedynie części planowanego przedsięwzięcia. Jeśli nasze przedsięwzięcie spełnia wymienione powyżej warunki, a organ dopuści się rażących uchybień i wyda ją niezgodnie z przedłożonym mu wnioskiem, należy wnieść odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.