Jak usytuować dom przy granicy działki?

Jak zgodnie z prawem możemy zagospodarować naszą działkę, czyli warunki techniczne, jakim musi odpowiadać lokalizacja domu przy granicy naszej nieruchomości.

Lokalizacja domu na działce

Przy podejmowaniu decyzji o miejscu lokalizacji domu przy granicy naszej działki, oprócz mówiąc ogólnie funkcjonalności i estetyki, koniecznie muszą zostać uwzględnione także dyrektywy zawarte w Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z treścią tego aktu budynku nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż 3 m, gdy będzie on zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów; 4 m zaś w przypadku, gdy od strony granicy planowana będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Mniejsze działki

Wyjątkiem od tej wytycznej będzie sytuacja, w której dana działka ma mniej niż 16 metrów szerokości, lub jeśli możliwość taka wynika bezpośrednio z ustaleń zawartych w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uzyskanej przez inwestora decyzji określającej warunki zabudowy. W takich okolicznościach budynku nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż 1,5 m. Taki pas terenu musi pozostać wtedy niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany i w razie wystąpienia takiej konieczności umożliwić jej remont i konserwację. Co więcej ściana budynku od strony granicy nie może mieć w opisanej tu sytuacji żadnych otworów okiennych i drzwiowych. Warto także pamiętać, że w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną można usytuować także okapy, gzymsy, balkony lub daszki nad wejściem oraz galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy.

Obostrzenia

Ponadto, istnieje także możliwość usytuowania budynku ścianą zewnętrzną bez otworów bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, na której został zaprojektowany, jeżeli nie mamy do czynienia z budynkiem inwentarskim, czy budynkiem gospodarczym do przechowywania płodów rolnych. Takie zamierzenie będzie możliwe do przeprowadzenia tylko, jeśli takie rozwiązanie wprost wynikać będzie z ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania bądź też jeśli na sąsiedniej działce istnieje już budynek ze ścianą usytuowaną przy tej granicy. Wtedy wznoszony budynek będzie musiał spełnić kilka warunków. Po pierwsze będzie on musiał przylegać do istniejącego budynku całą długością swojej ściany, po drugie zaś musi mieć w pasie o szerokości 3 m, przylegającym do granicy działki, wysokość i wymiar równoległy do tej granicy, nie większe niż w budynku istniejącym na sąsiedniej działce.

Jeżeli działki po obu stronach granicy są niezabudowane i żaden z sąsiadów nie uzyskał jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę przy granicy to (poza wymienionymi wyżej sytuacjami) budowa przy granicy nie będzie możliwa.

Warunki techniczne

Opisanymi powyżej dyrektywami w sprawie warunków, jakie powinno spełnić usytuowanie domu powinni zainteresować się nie tylko osoby planujące jego budowę, ale także te noszące się z zamiarem kupna działki z domem już wybudowanym. Coraz częściej bowiem okazuje się, że kupiony obiekt nie spełnia warunków technicznych, a konsekwencje niemal zawsze ponosi obecny właściciel nieruchomości, co potwierdza wiele orzecznictw sądowych, m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, z dnia 22 czerwca 2015 r. (sygnatura akt: II SA/Gl 506/15). W przywołanej tu sprawie powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał zamurowanie okna w budynku, które zostało wybite pod koniec lat 70., jak się okazało bez uprzedniego uzyskania koniecznego pozwolenia na budowę.

Zgodnie z obowiązującymi na chwilę obecną przesłankami obiekt ten nie spełnia warunków zawartych w § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a zatem to obecny właściciel powinien podjąć należyte kroki, by doprowadzić obiekt do stanu zgodnego z prawem.